论房地产开发项目的可行性研究

期刊目录网房地产论文发表2011-03-31 09:02关注(1)

论房地产开发项目的可行性研究

丁爱华

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摘要： 近年来，随着我国城镇住房制度改革不断深化，房地产价格呈现出连续上涨趋势，引发了人们对房价的调控和对住房制度、土地管理制度等的更大关注。房地产开发具有投资额度大、生产周期长、资金周转慢、产品体量大、生产环节多、经济风险、社会环境影响大等特点,因此对房地产开发项目进行可行性研究就显得尤为重要。本文就房地产开发项目可行性研究的含义、特点、内容及现状等方面的内容进行了分析，并就其存在的问题及对策进行了相关方面的阐述。

关键词 ：房地产 开发 可行性研究

1 引言

房地产业和房地产市场，是当今中国社会各阶层最关注的领域之一。尤其是近年我国房地产价格呈现出的连续上涨趋势，引发了人们对房价的调控和对住房制度、土地管理制度等的更大关注。房地产开发是较复杂的综合性行业，它除了具备一般行业所具有的生产、流通、消费和服务等特征外，还具有投资额度大、生产周期长、资金周转慢、产品体量大、生产环节多、经济风险、社会环境影响大等特点,为了进一步促进我国房地产业和房地产市场的发展，有必要对房地产开发项目进行可行性的研究。

2 可行性研究的含义及原则

2.1可行性研究的含义

可行性研究这种方法最早出现于美国。20世纪30年代初期美国为开发田纳西流域，开始采用这种方法，把可行性研究列入流域开发程序，作为开发规划的必要程序，保证了工程的顺利进行，取得了较好的经济效益。通过几十年的不断充实和完善，扩大到很多领域，范围十分广泛。目前已形成一整套系统、科学的研究方法。虽然各国对可行性研究的内容、作用、阶段划分有所不同，但作为一门科学，已被各国所公认。

可行性研究是关于项目是否可行的研究，是项目投资决策前进行技术经济论证的一门科学。它的任务是综合论证拟建项目在市场发展的前景，技术上的先进性和适用性，实施上的可能性和风险性，经济上的合理性和盈利性。

2.2可行性研究的基本原则

2.2.1科学性原则

即要求按客观规律办事，这是可行性研究工作必须遵循的最基本的原则。具体地说，有以下几点：

（1）要用科学的方法和认真的态度来收集、分析和处理原始的数据和资料，以确保它们的真实和可靠；

（2）要求每一项技术与经济的决定，都有科学的依据，是经过认真地分析、计算得出的；

（3）可行性研究报告和结论必须是分析研究过程的合乎逻辑的结果，而不是主观意思的表达。

2.2.2客观性原则

也就是坚持从实际出发、实事求是的原则。房地产开发项目的可行性研究，是根据拟开发项目的具体情况进行分析和论证，而得出可行或不可行的结论。

（1）要求编制人正确认识各种客观存在的规划要求、建设条件和经济能力，研究工作要求排除主观臆想，要从实际出发；

（2）要实事求是地运用客观的资料做出符合科学和实际的决定和结论。

2.2.3公正性原则

就是站在公正的立场上，不偏不倚。坚持科学性与客观性原则，不为任何单位或个人而生偏私之心，不为任何利益或压力所动。

3 房地产开发可行性研究的特点和现状

3.1可行性研究的特点

一般来说，房地产可行性研究的特点可以归纳为以下五个方面：

3.1.1独立性

房地产开发可行性研究的独立性是指进行可行性研究工作时，不受委托方业已形成的项目评价意见约束，而是按实际情况进行研究。这是确保可行性研究成果的客观、公正、可信的重要前提。如果可行性研究中的论证和评价，只是为委托方已经定下的开发模式、产品和功能定位、租售价格、经济指标等提供形式上的书面报告，而非评价和论证。其可行性研究多半是失败的，不能称之为“可行性研究”。坚持独立性，真正按房地产开发的内在规律和客观情况分析、研究，是确保经济评价和技术论证的结论正确性的重要条件，也是对可行性研究人员的基本要求。

3.1.2系统性

可行性研究的系统性主要体现在全面和系统分析的方法上。前者是指可行性研究的评价和论证必须以房地产开发项目的整体最优为目标，这是可行性研究不同于其它任何局部或单方面研究的重要特点；后者则指可行性研究是在一个系统范围内反复进行的综合平衡。作为房地产项目开发可行性研究重要内容的市场调查与预测、规划设计方案、市场定位、经营方式、租售价格的确定等之间，既相互联系又相互影响和制约。

3.1.3客观性

房地产可行性研究的客观性，就是一切论证和评价都要以客观的数据、资料为基础，定性的分析来之于定量的分析。只要依据定量指标体系和定性评价标准，确保取得的资料是真实的和可靠的，采用的数据（如开发成本、取费标准和市场供求水平等）是符合实际的，分析过程是科学的、合理的，一般便能保证论证和评价结论的客观性。

3.1.4预测性

严格地说，可行性研究中对拟开发项目的一切评价结论都是建立在科学预测的基础之上的。这些预测包括以下内容：

（1）市场分析。主要是对未来房地产市场同类产品的供给和需求的预测，消费群体的分析和判断，市场发展前景的预测等；

（2）成本费用。成本费用包括拟开发项目的土地取得成本、开发成本、管理费用、财务费用和其它费用等；

（3）总收益。可行性研究过程中采用的租售价格和租售时间是通过一定的方法预测的，这种预测方法无论多幺科学，与实际情况肯定是有差距的。未来的实际发生的数值不可能也无法和可行性研究时的数值相同，仅仅是偏差的大小，但肯定会影响到现金流量的估算，从而影响评价和论证。

3.1.5选优性（多方案比较）

房地产开发可行性研究应该根据委托方提供的基本资料，在项目策划方案（或开发思路）的基础上，设计多种可供选择的实施方案，如不同的功能定位、产品档次、分期开发方案等，逐个加以分析和比较，从中选出最优方案或进行排序。多方案比较的方法是可行性研究的最大特点，尤其适用于房地产开发项目。房地产可行性研究应该根据可能发生的几种方案提供研究结论供决策者评价和判断，但实际上，目前相当一部分的房地产开发可行性研究报告只是按确定的意向，从技术经济分析的角度去补充论证其可行而已。

3.2房地产开发可行性研究现状

据《中华人民共和国城市房地产管理法》，房地产开发是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。具体地说，是指房地产开发企业按照经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设，在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并申请房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

房地产开发可行性研究是可行性研究理论和方法在房地产开发项目上的具体运用。具体地讲，房地产开发项目的可行性研究是对开发项目的必要性、项目实施的市场条件（供给和需求）、项目选址和开发规模、企业的投融资能力、项目开发模式、开发经营周期、投资效益等方面所做的调查研究和全面的技术经济分析论证。它是决定一个开发项目是否应该投资，以最小的投入获得最大的产出，即以最小的开发成本取得最佳经济效益的科学手段，为开发项目决策提供科学依据的一种科学分析方法，由此考察项目经济上的合理性、盈利性，技术上的先进性、适用性，实施上的可能性、风险性。它是开发商投资决策和项目策划的科学参考依据，是开发项目立项的必要文件，是环保等政府职能部门进行社会、环境评价的依据，是房地产开发项目实施的指导性文件。

4 房地产开发可行性研究的作用

具体地说，房地产开发可行性研究具有以下作用：

（1）是项目投资决策的依据

可行性研究报告是投资决策者的决策依据，科学的决策会减少项目实施过程中的损失和浪费。可行性研究报告能够全面提供项目决策所需的重要数据和信息，明确开发的房地产产品的供求状况、市场竞争能力、成本与收益和风险程度，从而得出项目是否可行、建议采用何种方案和重点控制的敏感性因素等结论供决策者判断和分析。根据现行规定，房地产开发项目立项必须提交《房地产开发项目可行性研究报告》，只有取得有关政府部门的批准文件后，项目才可以进入下一步程序。

（2）作为筹集项目所需资金的依据

根据有关规定房地产开发项目资本金必须为开发投资总额的20%，开发商可以参照可行性研究报告提供的数据，根据自有资金情况，确定租售策略；依据现金流分析的资金缺口，设计融资方案，落实开发资金。

（3）作为规划设计方案和施工图的依据

规划设计和施工图设计是房地产开发重要的前期工作，为了保证开发产品的质量和按期交付使用，就必须提供可行的设计方案和合理的施工图。可行性研究报告能够为规划设计方案和施工图的编制提供大量、详细的调查和研究结果，因而为编制出较高质量的规划设计方案和施工图提供保证。在可行性研究中，对功能、房型、层高、节能、环保、材料、设备及配套设施等考虑得深入和全面，今后出现的问题就会很少。

(4)向有关部门申请水、电、煤、通讯、供热等市政配套和增容的依据

可行性研究报告对项目用地的条件进行了详细的分析调查，初步估算项目所需的水、电、煤等的用量，以这些数据为基础可以向自来水公司、供电局、煤气公司、电信局、市政局等部门提出配套和增容申请，保证项目按进度计划实施。

5 房地产可行性研究的内容

可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发组织机构、管理费用的研究；(8)开发建设计划；(9)项目经济及社会效益分析;(10)结论及建议。

6 房地产可行性研究的步骤与工作阶段

6.1可行性研究的步骤

（1）接受委托，组织准备。进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。其 中，项目研究班子的成员包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家，并由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和 经营、善于协调工作的专业人员来主持。

（2）调查研究，现场调查与资料收集。现场实际调查主要包括投资现场的自然、经济、社会、技术现状的调 查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，非具名户生产经营状况调查等。收集的资料主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资 料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等。

（3）开发方案的设计、评价和选择。这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的 项目开发方案。当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。

（4） 详细研究。采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。

（5） 编写研究报告书。可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同、且全面、翔实。

6.2可行性研究的工作阶段

（1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。

投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。

（2） 初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。

（3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。

这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的

1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%.

（4）项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。

表1 项目可行性研究阶段及精度

项目内容 时间（月） 费用 允许误差

投资机会研究阶段 1~3 0.2%~0.8% ±30%

初步可行性研究阶段 6 0.25%~1.5% ±20%,

详细可行性研究阶段 8~16 0.2%~1.0% ±10%,

7 房地产开发可行性研究存在的问题

房地产开发是较复杂的综合性行业，它除了具备一般行业所具有的生产、流通、消费和服务等特征外，还具有投资额度大、生产周期长、资金周转慢、产品体量大、生产环节多、经济风险、社会环境影响大等特点。九十年代以来，全国各地房地产开发不同程度出现了土地供应总量失控、开发规模过大、市场供给和需求脱节等问题，造成了供大于求、空置房面积居高不下和“半截子”项目的现象，对经济和社会发展带来了不良影响。同时也造成部分房地产开发企业特别是国有企业经济效益差的局面， 使企业陷入困境甚至有的达到破产的程度。

究其原因，固然有房地产开发规范化程度低、规范缺口多、约束力有限、规范效果不理想等客观因素，但开发商以供给为导向、市场定位不准、选址不当、产品定位失误、规划设计落后等决策不当的主观因素还是造成这些问题的主要原因，而这些恰恰是房地产可行性研究的主要内容和重点分析的对象，也可以说，不重视房地产开发可行性研究，是造成房地产项目开发失败的关键之一。

目前我国可行性研究的指导性文件是国家计委和建设部于1993年颁发的《建设项目经济评价方法与参数》和建设部于2000年颁发的《房地产开发项目经济评价方法》，特别是《房地产开发项目经济评价方法》的颁布执行，弥补了房地产开发项目依据《建设项目经济评价方法与参数》进行经济评价的不足。房地产开发可行性研究的现状是令人担忧的，出现了“可行的报告不可行”、“不可行的报告可能又可行了”“随意编写房地产可行性研究报告”等等现象，难免让

人对“房地产开发可行性研究”产生怀疑，房地产开发可行性研究报告已成为 “可批性报告”，其原因如下：

7.1理论指导上存在缺陷，缺乏针对性

国家计委和建设部于1993年颁发的《建设项目经济评价方法与参数》和建设部于2000年颁发的《房地产开发项目经济评价方法》中，作为房地产开发可行性研究重要内容的市场调查与预测、规划设计、市场定位、经营方式、租售价格的确定等，缺乏明确的、可操作性的指导意见。同时房地产开发可行性研究还没有一套完整的、可操作的评价指标体系，现有的指标仅仅是经济评价指标。由于在理论上缺乏指导性，因此在房地产开发可行性研究报告编制过程中容易使人陷入以下误区：

（1）对市场预测、项目策划等重要内容分析依据不科学，缺乏指导性；

（2）没能考虑房地产市场多变的形势，如供给和需求、产品品质的先进性、租售价格和政策等因素的变化；

（3）可行性研究报告侧重于定量分析，忽视定性分析。

7.2项目投资决策者的主观行为导致房地产开发可行性研究流于形式

据对房地产开发企业决策者行为的调查、分析，影响房地产可行性研究质量的项目投资决策者行为方式主要有以下几种：

（1）以获得政府立项批文和投资计划为目的。这种方式在国有企业或决策体系不健全的开发企业中较多；

（2）出于节约资金考虑，由企业内部或委托社会个人进行。这类决策者自认为了解房地产开发投资的特殊规律，可能具有一定的开发经验；

（3）聘请社会专业咨询机构完成。但决策者在利用社会专业咨询机构方面仍存在着许多误区，具体表现在：

a决策者初涉房地产开发领域，或者本身素质低、能力差，一切听从社会专业咨询机构的意见；

b部分决策者认为社会专业咨询机构既然是专门来为决策者调查研究、预测评估和出谋划策的，就应该提出十全十美、万无一失的方案；

c选择咨询机构时渗透着个人的感情色彩，往往缺乏理性的思考，偏好一些合心意的咨询机构；

d决策者过分自信，他并不是真正要咨询机构进行分析，而是在做出某一问题的解决方案后，交给咨询机构进行事实论证。

7.3编制人总体素质水平低，人员知识结构单一

目前进行可行性研究分析的从业人员的素质参差不齐，知识结构单一，导致可行性研究报告总体上处于低水平状态，有些报告撰写得漏洞百出，选取、应用的数据无来源、前后不一致，定性分析流于形式，没有针对性等等。究其原因，有以下几点：

（1）可行性研究小组人员应由注册房地产估价师、造价工程师、市场调查和分析人员、经济分析专家、制作人员、社会学、环境科学专家等构成，但有些可行性研究报告的编制者可能就是一、二个人，不能适应房地产开发的多专业要求；

（2）编制人员专业素质低。相当一部分编制人士，并不了解和熟悉房地产开发领域，他们仅能做的是依葫芦画瓢，定性分析东拼西凑，定量分析草率计算，经济评价流于形式，失去了可行性研究的作用；

（3）编制人员职业道德低。不根据特定的对象进行必要的调查、收据收集和分析，仅根据经验作分析、判断，对一些关键的数据进行处理用来满足经济评价结果的需要。他们往往揣摩委托人的意图，根据其意初步形成评估结果，没有详细的调查提纲和编制方案，参照以往编制的报告样本进行修改，一、两天就可以完成一份可行性研究报告，这种报告的质量可想而知；

（4）由于房地产开发项目的复杂性、不可预见性等客观因素，可行性研究人员不能根据掌握的信息进行科学、合理的分析预测；缺少对规划设计方案的专业分析和产品市场的客观预测；不能对产品价格进行符合市场发展趋势的准确分析；成本测算习惯于社会平均水平，不能根据产品定位、档次和标准测算投资费用，致使进行经济评价分析的基础数据失真。

8 结束语

房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测，因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。只有对房地产项目可行性研究有正确的认识、正确的方法、正确的态度、正确的思维，同时融入高素质的人才并制定一套完整的、可操作的评价指标体系，才能引导和促进房地产业持续稳定健康发展。

参考文献：

[1]. 刘洪玉编著，《房地产投资分析》，辽宁大学出版社，2000年；

[2]. 《中国房地产》杂志 2005年第3期　当前我国土地市场的发展与完善　 钟京涛

[3]. 《地产评论》15期 中国房地产市场现状特征与房地产金融风险

[4]. 《房地产纵横杂志》35期 2007年房地产需要什么样的高端人才

[5]. 《中国房地产》杂志 2006年第7期　可行性研究的几个工作阶段 李涛　（71）

 

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