关于房地产测绘质量管理的研究探讨

分类：房地产论文发表 时间：2011-09-09 08:05 关注：(1)

关于房地产测绘质量管理的研究探讨

熊伟

摘要：房产测绘是一项法定测绘工作，具有很强的政策性。房产测绘是指用测量的手段，以权属为核心，房产的平面位置、形状、面积为要点，权属单元界限为基础 ，绘制成房产图，并以房屋和房屋用地调查表补充配合图面信息显示的专业测绘，满足了房产产权确权的需要。本文针对如何加强房产测绘的质量管理做了较全面的分析和研究。

关键词：房产测绘；外业数据；内页数据；质量控制

一、房地产测绘的质量控制措施

因为不同的生产人员对规范的理解会有差异，在房地产测绘中，很容易出现用不同的计算方法和计算依据对同一套商品房及测绘的现象，这样所得出的建筑面积就会不一样。所以技术路线设计、实施测绘以及检查验收这三个环节的作用非常关键，直接影响着测绘成果的质量。

　 1.对技术路线设计的质量控制

　　技术路线设计指的是根据测绘目的以及测量房屋的规划等建房资料，在对房屋产权档案进行查询后，对测量房屋确定测绘依据、方法以及分摊模型的步骤。

　 通常来说，技术路线设计的原则是从整体到局部，由粗到细的一个过程。首先，依据测绘类型和测绘目的，明确测绘过程所采用的技术标准以及要达到的测绘精度；第二，根据待测房屋的图纸，以及计划采用的技术标准，确定房屋个空间的具体算法以及整座楼共用部分的分摊层次；最后，技术负责人联合质检、负责该项目的组长召开技术会议，确定房屋具体算法、整幢房屋共用部位的分摊原则、技术标准未明确规定部分解决方式的方案。并将该方案由组长传达给该项目小组。

2.作业过程的质量控制

　　作用过程的主要内容包括外业数据采集、内业图形处理等，其完成情况会对房产的测绘结果产生直接影响，是质量控制的关键。

　　2.1外业数据采集。要使用经检定合格的一起和工具对外业数据进行采集。一般遵循先整体后局部的原则。在记录外爷数据的同时对测量草图中标注的数据进行核对，检测两者质检的差值是否超过技术误差。倘若两者的出入过大，就要分析其原因，然后进行调整。例如在测量房屋长度时外墙抹灰的偏差允许在2-3厘米之间，外贴瓷砖允许出现3-4厘米的偏差，外贴装饰板、石材，玻璃要等视现场情况而定，可达5-15厘米，甚至15厘米以上，这些可当做是施工差误来处理，不用进行纠正。如果出入明显超出以上标准的，那么，就要分析差值较大的原因，然后再进行调整。确定房屋建造尺寸变更的，需要委托单位重新提供图纸。

　　2.2内业图形处理及分摊计算。内业处理要在外业数据采集完成后抓紧时间进行，出现问题，及时改正，避免遗漏而返工。在完成图形处理之后，并在内业计算之前，要对数据进行全面的核对。房屋算法、分摊原则、技术标准没有进行明确规定的部分必须按照既定技术路线来进行。

3.检查过程的质量控制

　　目前来说，一般的测绘单位都采用“二级检测，一级验收”制度，其具体步骤是：

3.1自查、互查。自查应该贯穿于整个作业过程的始终，是保障测绘成果质量的重要环节。第一测绘人员在测绘过程中应该经常检测自己的作业方式，对以完成的部分要及时的进行全面检测，防止疏漏或者出现错误，自查完成后，可以由第二测绘人员进行再次检查，即互查。

　　3.2一级检查。一级检查是以自查和互查为基础的，由作业组的专职检查人员，按照该项目设计的技术路线，对测绘成果进行细致的检查以及其测绘成果的产生过程是否符合作业程序规定。

　　3.3二级检查。一级检查结束后，由测绘单位的质量检测机构的专职人员进行二级检查。其检查重点是对测绘成果产生的依据和过程，以及对图形、数据等的抽查。

最后，为了保证测绘产品的质量，除了高强度的业内检查外，还应保证一定比例的外业检查。每个项目在野外作业结束之前，作业组都必须进行野外自检，主要检查的内容包括每幢房屋的重复观测边长和房屋边长闭合差，各项指标都必须确保在误差范围内。作业组长还需要对测区进行巡视检查，确保没有错误后结束野外作业。技术部门则需要不定期的组织对测绘产品进行野外抽查工作，并做好野外检查记录。

二、提高房地产测绘质量管理的途径

1.加强质量管理，落实责任制

只有测绘单位的领导相关工作人员在具体工作进行的过程中落实每个细节，严格把好质量关，才能保证测绘质量。保证测绘质量不仅关心到自身和单位的李英，更是与国家和公民的利益息息相关。所以测绘工作人员必须具备良好的职业道德，在工作中坚持实事求是的工作态度，不断提高自己的综合分析能力以及正确判断问题的能力。另外，各部门的管理负责人也要加强管理意识，在了解吹认为的前提下，必须严格监督，加强对测绘过程的严格把关，确保不存在任何差错。必要时，可以建立责任制原则，把测绘质量与个人的利益挂钩，制定奖惩办法，将有利于激发测绘人员的责任感，并进而提高测绘质量。

2.优化测绘队伍，提高测绘人员素质

工作队伍水平的高低，可以影响整体工作的成败。所以一支良好的工作队伍能够保障测绘工作实现事半功倍。一支专业的测量队伍必须做到技术水平高，质量管理能力强并且信誉评价高等。所以，当进行户外作业时，尽管工作环境比较艰苦，且流动性很大，待遇也不高，而担任测量工作的技术人员必须保证能够踏实工作，同时还要求能够做到与时俱进，不断学习新知识，提高自己的专业技能和管理水平，例如在当今社会计算机已经被广泛应用到各行各业，测绘单位也应该及时推广计算机技术在测绘领域的使用。测绘党外还应该承担提高工作人员素质和技术水平的责任，并且还要增强测绘人员的房地产业务知识和法律意识，这样才能使测绘人员更好的做好房地产行业的相关服务工作。

3.要发挥政府部门的监督管理作用。

为了提高房地产的测绘质量，承担房地产测绘工作的单位必须主动和征服部门保持联系，办理质量监督的相关手续，接受政府的监督和管理。这样，政府可以更好的履行宏观管理的职能并开展监督机制，另外，还能够保证房地产测绘结果的全明性和正确性，防止个别人员实施损害国家和人民利益的行为。

三、结语

因为测绘工作对于房地产行业具有非常重要的意义，所以房地产测绘单位务必要做好相关的质量管理工作，随着市场发展的变化制定相应的策略，同时自觉接受国家政府部门的领导，这样才能保证房地产测绘工作的质量管理水平，提高工作效率。另外，参与测绘的工作人员和管理人员也要不断提高自身的素质，更好为房地产测绘工作贡献力量，从而使得测绘工作具有更广阔的前景。

参考文献：

[1]冯静浅.议房产测绘市场化[J]. 河北企业.2008（4）

[2]宋舟霞.新形势下房产测绘单位面临的问题及对策研究[J].榆林学院学报.2007（6）

[3]李凤陆.房产测绘的内容和质量控制[J].科技资讯.2008（1）

[4]北京市测绘设计研究院.城市测量规范[S].北京: 中国建筑工业出版社.1999 [5]中国房地产估价师学会.房地产估价相关知识[M].北京: 中国建筑工业出版社.2005.

[6] 《天津市房屋面积测算技术规范》.2005