浅谈城市房地产测绘的特点论文

期刊目录网房地产论文发表2011-11-23 11:06关注(1)

朱鹏标

摘要：房屋作为商品有其昂贵的价值和潜在利益，而且和每个产权人息息相关，直接关系到每个产权人的切身利益。这种利益又直接体现在房屋的产权面积上，因为房屋的财富价值体现是通过金钱和面积挂钩完成的。如何更精确更合理地将房屋面积表述出来并减少因房屋面积而产生的纠纷问题成了房地产测绘界一个重大课题。本文房地产论文将对房产测绘的特点进行分析探讨。

关键词: 房地产 测绘 特点

房地产测绘是数字房产空间数据和属性数据的重要来源，测绘与信息系统的集成是当前数字房产实践中迫切需要解决的一个问题。房地产测绘因起自身的特殊性，包括以下几方面的特点。

(一)测绘内容

地形测量是指依据一定比例对地物地貌平面位置及其高程进行表述。地形测绘不仅要详尽测量测区内的各种地物、地貌，而且对高程测量要求也较高。房地产测绘内容主要是指房屋、房屋用地及其附属设施有关的房产要素测量，对高程一般不做要求。房产图不仅表示房产要素空间位置信息，还要表述房产要素属性信息。根据房产调查，标注房产编号，其中包括房产分区号、丘号、丘支号、幢号、房产权号，同时说明房屋产别、结构、层次、建成年代、房屋用途、权属、权源、权界及用地分类等社会属性信息。即房地产测绘对房屋及其用地必须测定位置(定位)，调查其所有权或使用权的性质(定性)，测定其范围和界线(定界)，更重要的是测算其面积(定量)，调查测定评估其质量(定质)和它所在级差土地上的价值(定价)。而地形测量除定位特性外，不具备上述的其它特性。

(二)成果产品

地形测量主要提供各种比例尺的分幅地形图。房地产测量不仅提供分幅图、分丘图、分户图、房产证附图等多种房产图集，提供房屋测绘数据调查表、房屋用地调查表、有关产权状况的调查资料及协议文件等房产薄册，同时提供房产平面控制点成果、界址点成果、房角点成果，房屋面积计算书，房屋分套建筑面积计算成果等房产数据集。房产测量成果产品无论是在种类上，还是数量上都比地形测量多。

(三)测图比例尺

普通地形测量包括各种不同比例尺的地形图测绘，有1/1万、1/5000,1/2000, 1/1000, 1/500等。图幅规格可为40cmX 50cm或50cmX 50cm。房产测量包括分幅图、分丘图、分户图、房产证附图等多种图件测量，其比例尺各有不同。分幅图，是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图。对于建筑物较为密集的城市地区采用1/500比例尺，其它地区采用1/1000比例尺，图幅规格只允许使用50cm X 50cm。分丘图，是分幅图的局部图，是绘制房屋产权证附图的基本图。多与分幅图比例一致，按图幅大小可采用1/500或1/1000。分户图是在分丘图的基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部，以明确异产毗连房屋的权利界线，供核发房屋所有权证的附图使用。要标注分户权界线及楼梯间等公用部位尺寸，比例尺一般较大。初始登记，根据图幅大小，一般为1/1000, 1/500或1/200。在房地产管理中，房地产的合法证明为房地产产权证件。房地产权是以面积为量化标准进行管理的，在权证附图中亦应表示房屋的平面形状、坐落、面积、四至关系等一系列房产要素。房地产分丘图、分户图在经过房地产管理机构的审查后，方可用作权证附图。房产证附图比例尺较大，一般为1/200。

（四） 成果效用

地形测量成果在社会服务方面具有重要作用，为城市规划、管理、各种工程建设等提供基础图件，多为社会性公益事业服务，一般不具备法律作用。房地产测量成果不仅在财经方面，社会服务方面具有重要作用，而且直接面对购房人，关系到千家万户，涉及到百姓的切身利益。测绘成果一经房产管理部门确权发证即具有法律效力，是处理产权纠纷的依据，责任重大。

（五）测量精度

地形测量，图根点相对于起算点的点位中误差不超过图上0.1mm。以最大比例尺1/500地形图为例，即图根点相对于起算点的点位中误差不超过0.05m，如果是1/1000比例尺地形图，则图根点相对于起算点的点位中误差不超过0.l0m。而对相邻控制点的相对中误差没有限制。房地产测量，不仅在平面控制测量方面特别强调保证相邻控制点之间的相对精度，要求末级相邻基本控制点的相对中误差不超过:±0.025m，即末级基本控制点的点位中误差不超过0.018m。同时要求房地产要素点和地物点，相对于邻近控制点的中误差不超过:±0.05m。房产界址点和房角点相对于邻近控制点的点位中误差和相邻界址点(房角点)点间距中误差分别不超过，一等:±0.02m，二等: :±0.05m，三等: :±0.l0m。并对房屋面积测量限差要求为，一级:0.02 J S+0.0006S，二级:0.04 J 5+0.002S，三级:0.08 J5+0.0065。由此可见房地产测量精度要求明显高于地形测量精度要求，而且对房产要素(界址点、房角点)间的相对精度要求更高。

（六）测量周期

地形测量的周期较长，根据各国国情，一般为5 -10年不等。房地产测量包括初始登记测量、变更测量两种。由于城市的扩大及老区的拆迁，需对新建房屋进行初始登记测量。同时由于城市现状的不断变更以及房屋和房屋用地的经常转移，如产权初始登记后，发生房屋买卖、交换、继承、分割等房产交易活动以及法院裁决引起产权转移或变更，需要进行变更测量。为了保证产权产籍的动态管理，保持图的现势性和房产档案的真实性，变更测量必须及时。及时的程度不能用周期来确定，只能按需要随时随地的以变更为周期测量。

（七）检查与验收标准

地形测量检查与验收执行CH1002-1995《测绘产品检查验收规定》。验收工作由任务的委托单位组织实施，或由该单位委托具有检验资格的检验机构验收。房地产测量审查工作由房地产行政管理部门实施，实行审核制度。用于房屋权属登记等房产管理的房产测量成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据和方法是否符合《房产测量规范》、能否满足房地产行政如房屋权属登记的需要、能否与房地产行政主管部门原有的房产图、数据库对接等进行审核。同时省测绘立品质量检验中心对房地产测绘产品进行行业检查与质量监督。各测绘公司故为独立的法人实体对测绘成果负责。

（八）对从业人员素质要求

房产测绘是一门边缘学科，房测工作者既是基础学科一一测绘一一的技术人员，也应熟悉房地产管理科学。即应是房地产管理人员，也是房产法律工作人员，也是一个社会工作者，涉及的知识面要广。除此以外，还要学会开发、拆迁、交易、典当、建筑设计、地籍测量等方面的知识，更重要要学会做人的道理，协调各方，解决好百姓、官方与开发商的关系，保证各方当事人的合法权益。

论文结语：随着GPS 和数字化成图技术的应用以及GIS 系统的建立，房地产测绘技术和手段将发生重大变革。理顺测管关系，完善测管体制，打破房地产测绘市场的垄断行为，是推进房地产测绘市场化进程的关键。

参考文献：

1.张勇,黄倩雯.市场开放后房产测绘行业的监管[J].建筑经济,2009,(01):70-71

2.张文雅.浅析商品房测绘建筑面积的测量[J].科技资讯,2009,(09):245

 

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