房地产测绘的特点及技术应用论文

分类：房地产论文发表时间：2012-03-03 17:04 关注：(1)

巴立成
摘要
房产测绘与人们的生活密切相关。房屋建筑面积成了整个过程中的核心要素。房产测绘作为测绘学科的分支，是测绘技术与房地产管理业务相结合的测量工作，有普通测量技术的应用又有自身的显著特点。房产测绘的特点可归纳为法定性、专业性及现势性。通过对房产测绘的特点及技术应用的分析，进一步说明从事房产测绘的技术人员，必须熟悉房地产的相关法律、法规及规范，确保房屋建筑面积测算成果的可靠性。
关键词：房产测绘；法定性；专业性；现势性；共有建筑面积

房屋是人民生产和生活的基本物质要素，这一要素信息的采集和表达，必须经过房产测绘，所以房产测绘是房地产管理工作的重要基础，是为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及城镇规划建设提供数据和资料。由此可将房产测绘的特点归纳为法定性、技术性及现势性，下面对其特点及技术应用分别进行阐述。
一、法定性
房产测绘作为服务于产权登记和产籍管理的社会性工作，房产测绘成果与人们的切身利益密切相关。统一的法律规定对于保证房产测绘成果质量，维护房产产权、产籍当事人的合法权益和做好产权产籍管理工作具有重要意义。
目前，我国已经初步建立了由法律、行政法规、地方性法规、部门规章、政府规章、重要规范文件等共同组成的测绘法律体系。房产测绘带有一定的法定性，其中重要的依据如下：
《中华人民共和国测绘法》（以下简称《测绘法》）于2002年修订通过并施行，其中对房产测绘制度进行了规定，即与房屋产权、产籍相关的房屋面积的测量，应当执行国务院建设行政主管部门、国务院测绘行政主管部门组织编制的测量技术规范。
建设部和国家测绘局于2000年联合发布了《房产测绘管理办法》，自2001年5月1日起施行，其中对房产测绘的委托、资格管理、成果管理、法律责任等房产测绘行为做出了具体规定。
2000年由国家质量技术监督局发布实施了《房产测量规范》（GB/T17986-2000），作为房产测量国家标准规定了城镇房产测量的内容与基本要求，是落实《测绘法》确定的房产测绘管理职能的具体体现；是房产测绘活动中编写技术设计书、成果检查验收、制定细则、处理纠纷、建立测绘数据库及管理工作中的主要依据。
《中华人民共和国物权法》于2007年施行，其中对不动产的登记、业主建筑物区分所有权、共有、抵押权等方面提供了法律依据。
2008年由建设部发布的《房屋登记办法》中指出：“房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为”，进一步规范了房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人合法权益。
以《测绘法》为基本准则的房产测绘活动和管理中，在资质管理、行政许可、招投标、竞争行为、合同、标准化、计量、保密、成果质量管理等诸多方面都有相应测绘行政法规、部门规章、规范性文件及地方性标准等文件为依据。
同时在房产测绘过程中还涉及《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《房屋竣工验收备案表》、公安部门批准的项目坐落证明文件、人防部门批准或备案的文件、审查合格的建设工程施工图等多个部门审批或颁发的文件，这些文件不仅是房产测绘的法律依据，更是房产测绘的技术保障，也是房产测绘法定性的具体体现。
由政府房产管理部门最终确认的房产测绘成果具有法律效力，是进行产权登记、产权转移和处理产权纠纷的依据；是保障房地产占有者和使用者的合法权益、加强社会主义法制管理的重要依据。
二、专业性
房产测绘作为测绘学科的一个分支，是测绘技术与房地产管理业务相结合的测量工作，它以房产调查为依据、测绘技术为手段，因此比一般测绘工作更具有鲜明的专业性。下面对房产测绘中容易产生房屋建筑面积差异的原因进行分析，希望能为房产测绘人员解决类似的问题提供借鉴。
（一）客观原因：实测数据和预测图纸不符
房屋预测主要是依据经审查机构审定的建筑工程施工图进行，数据采集、共有部位确认、分摊方法等只能是“纸上谈兵”，没有直观的感受和认识。而在竣工验收后的实测中，所有数据采集都是经过现场勘测而来。在房屋建筑施工过程中，建筑设计可能会因各种原因发生变更，前期设计与工程竣工情况不一致是造成预测面积和实测面积差异的主要原因。
对于预测时若涉及规划许可指标（如建筑面积、层数、外形尺寸、用途等）的变更，或者工程竣工后实测现状与规划报建的设计图纸不一致时，应让委托单位出具原设计单位的变更图纸或变更资料，并且其变更的设计资料应重新经过规划部门审核批准，方能作为有效资料使用。
（二）主观原因：技术应用原因
房产测绘具体操作过程可以分成：外业数据测量、内业数据处理、资料整理与归档三个阶段。
1.外业数据测量
外业测量工作的标准：所测量尺寸能够保证在没有相关图纸参考的情况下，独立测算出建筑物的总建筑面积和分层分户的建筑面积。
在外业采集中，房屋边长是计算房屋建筑面积的主要依据,实地测量房屋边长可采用经检定合格的钢卷尺、手持式测距仪或全站仪直接测量长度,实地丈量房屋边长时应注意下面一些问题:
　　（1）使用钢卷尺测量水平距离时,保持尺子处于水平位置，减少测量误差。
（2）当房屋存在一些圆弧以及其他不规则形状,可使用全站仪沿该边线实测若干特征点或拐点的点位坐标,通过解析法计算边长及房屋建筑面积。
（3）外业原始草图上的数据不得涂改、擦拭。对建筑物净空尺寸、关系尺寸、阳台尺寸、校核尺寸的标注要准确且全面，对建筑物的特征（如层高、阳台是否封闭、窗台是否落地等状况）描述要翔实。
外业测量的检查内容有：房产要素的测量方法是否正确、调查内容是否完整；草图记录是否正确；相关依据文件的收集是否齐全。
2.内业数据处理
在内业计算过程中，分摊计算方法的选择和分摊部位的确定一直成为房屋建筑面积计算中争论的焦点。在下面的内容中逐步进行分析。
（1）房产测绘中几个关键的房屋面积测算术语
1)幢
幢是指独立的，具有相同共有部位且地下基础或地上建筑为同一结构整体的，包括不同结构和不同层次的房屋，幢与幢之间以通道或公共空间相连的除外。
2)功能区
根据房屋的使用功能和各共有建筑部位的服务范围而划分的区域称为功能区。功能区的确定，是进行全幢分摊的先决条件。可依据《建设工程规划许可证》中的指标，结合施工图进行划分。
3)专有部分
专有部分是指建筑物内具有独立构造和用途的住宅、经营性用房等房屋或者特定空间。具有构造上和利用上的独立性，能够登记成为待定业主所有权的客体。
4)共有部分
共有部分是指建筑物内供业主使用的人员通行、公共设施（楼内部分）等以及建筑物以外、建筑区划内的其他公共场所、共用设施、物业服务用房等。共有部分分为可分摊部分和不可分摊部分。
5)房屋基本单元
房屋基本单元是指有围护结构或固定界线、可以独立使用并且有明确、唯一的编号的房屋或者特定空间，同时，它也是房产测绘、分摊计算、房屋登记中的最小单位。
6)公共通道
公共通道是指为满足建筑物消防或通行需要而设置的与市政或小区道路连通的穿越建筑的通道。不特定的社会公众均可通行的道路是不计入建筑积的。
（2）共有建筑面积部位的确定
根据共有建筑面积使用功能及其所服务的对象，共有建筑面积可以分成三类：一是为整幢服务，由全幢进行分摊的整幢共有建筑面积；二是专为某一功能区服务，由该功能区分摊的共有建筑面积；三是由于功能设计的原因，由各层各自进行分摊的共有建筑面积。
根据建筑平面图、《建设工程规划许可证》及规划附图上的技术经济指标，在平面图中明确各项指标和各类房屋的位置、用途及面积，特别要标明社区服务用房、各类附属设施和物业管理服务用房等，实测时进一步结合实际建设情况，来划分每幢建筑的功能区及共有建筑面积范围。
与本幢不相连的公用建筑面积，《规范》中明确指出作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，以及人防工程等建筑面积是不应计入共有建筑面积的。
（3）共有建筑面积分摊计算方法
共有共用面积的处理原则为：产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。
按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式[1]计算（国家标准《房产测量规定》附录B中B2）：
δSi=K•Si
K=ΣδSi /ΣSi
式中：K——为面积的分摊系数；
Si ——为各单元参加分摊的建筑面积，m2；
δSi ——为各单元参加分摊所得的建筑面积，m2；
ΣδSi ——为需要分摊的分摊面积总和，m2；
ΣSi——为参加分摊的各单元建筑面积总和，m2。
在分摊方法中可分为普通住宅楼和多功能综合楼（商住、综合楼）两种情况。
1)普通住宅楼
分摊计算方法的依据是《规范》中关于住宅楼共有建筑面积分摊方法中的明确规定，即“住宅楼以幢为单元；依照B2的方法和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。”
普通住宅楼的共有建筑面积分摊方法主要有两种。
①以幢为单元进行分摊。对于普通住宅楼，应测量各套套内建筑面积和全幢的共有建筑面积，然后根据前述共有建筑面积分摊公式进行计算，即全幢各套房屋为同一个分摊系数。
②按单元分别计算分摊系数。在多单元住宅楼（或者联体别墅）中有可能出现下面这种情况：既含有水箱间、配电室等全幢共有设施，同时各单元的结构、层数、电梯等情况又会有所不同。这种情况下进行分摊计算时，先把全幢共有建筑面积分摊至各个单元，再将各单元分得的共有建筑面积加入到本单元自身的共有建筑面积中，从而计算出各单元的分摊系数。对全幢共有建筑面积的分摊计算过程中，遵循了《规范》中对住宅楼以幢为单元进行分摊计算的要求。
2)多功能综合楼建筑物，即这幢建筑物内有住宅、商业、办公等多种用途，各共有建筑面积的功能与服务对象也并不相同。在分摊计算过程中，按照国家标准《规范》的规定，采取由上而下逐级分摊模式，即首先分摊整幢的共有建筑面积，把它分摊至各功能区；再把功能区分摊来的面积和功能区原来自身的共有建筑面积加在一起，再分摊至功能区内各个层；然后再把各层分摊来的面积和层原来自身的共有建筑面积加在一起，最后分摊至套或户。如果各功能区内层的结构相同、共有建筑面积也相同，则可免去层这一级分摊，由功能区直接分摊至套或户。
3.资料整理与归档
房产测绘的成果资料可以分为：
（1）测算依据，包括房产测绘技术设计书、电子施工图、分摊原则、委托方提供的相关资料及说明。
（2）成果数据，包括测绘报告书、成果图、成果表、汇交数据等。
（3）检查数据，包括外业原始草图、质量检查流程单、质量评定、技术总结等相关资料,并保存相应的纸质及电子数据文档。
房地产测绘资料通过整理实现其条理化并将其有关内容、成分揭示出来。整理工作是管理工作的基础。整理工作对于充分发挥测绘资料的作用，实现测绘资料的档案化管理及有效利用具有重要的意义。[2]
三、现势性
随着房地产商品化的发展，一方面由于城市扩建、改造等原因，致使房屋现状及原有控制成果发生了变化。另一方面，因为房产交易、抵押、融资、司法等各个方面原因，致使房屋权属发生了变更。为了保持图、卡、表册与实地情况一致，需要随时随地进行房产变更测量。房产变更测量是保持房产测绘现势性的主要内容。
变更测量分为房屋现状测量和房产权属变更测量。现状变更测量属于修补测，权属变更测量属于产权证明测量。变更测量应根据房地产变更资料，先进行房地产要素调查，包括现状、权属和界址调查，再进行分户权界和面积的测定，调整有关的房地产编码，最后进行房地产资料的修正。通过对房屋及其附属建筑物的权属、位置、界线、数量、质量的变更调查和测量，可不断完善房产测绘成果的内容，使其具有良好的现势性。
随着城市的快速发展，房产测绘的现势性还表现在数字房产、数字城市的建设上。房产测绘形成的数据具有更多的信息元，涉及房地产的各个领域的调查，因此它为建立数字房产、数字城市提供重要的基础信息，同时也为城市大比例尺地图更新提供主要基础资料。没有城市地理空间数据，数字城市就成了无本之木，而房产测绘在城市地理空间数据采集中发挥着十分重要的作用。房地产业的发展，对房产测绘的准确性与现势性也提出了更高的要求。
法定性、专业性及现势性的特点决定了房地产测绘要不断应对新的变化，不仅需求数量迅速增长、范围不断扩大,而且需求结构、内容、方式等都在发生深刻变革。从事房产测绘的人员，要结合房地产市场实际状况及新的发展动向，在实践中掌握房产测绘的特点，使房产测绘在社会服务中发挥更大的作用。