房地产开发论文
分类：房地产论文发表
时间：2012-04-17 10:23
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摘要：在金融危机影响下，房地产开发在建设阶段面临着诸如设计、施工、材料等风险。将风险分为外部风险、环境风险和开发商自身风险三大类，采用三级模糊评判方法对体北项目在施工阶段的风险进行分析评价。研究表明体北项目风险处于低水平，综合风险可控。
关键词：房地产,风险,模糊评判, 可控
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
Abstract: Under the influence of the financial crisis, real estate development in the construction stage facing such as design, construction, and materials risks. Will risk into external risk, environmental risk and developers its own risk three categories, the level 3 fuzzy evaluation method of body north project in the construction phase risk analysis evaluation. Research shows that body north project risk in a low, comprehensive risk is controllable.
Key Words: real estate, risk, fuzzy evaluation, controllable
随着工业化和城市化进程加剧，房地产业在国民经济中的基础性、先导性及支柱性日益突出。受经济、社会、技术等因素的影响，房地产行业面临诸多的不确定性，是高收益与高风险并存的行业。近几年我国部分地区投资增幅过大、房地产价格上涨过快，出现了不同程度的投资盲目性，“过热”、“虚热”和结构性问题。2008金融危机席卷全球，受其影响我国宏观经济进行结构调整，致使我国许多地方的楼盘滞销、价格下降或有价无市，购买者退房的局面。房地产行业潜在的风险逐渐凸显。
建筑成本几十年来每平方米只比原来上涨了每平方米100元至200元，房价却比原来翻了好几倍，房屋建筑成本只占房价不到20%。房价己经严重背离了居民的实际购买力(一套普通住宅大约相当于城市居民10至15年的收入)，房地产泡沫面临破裂危险，房地产项目投资面临诸多风险。房地产项目建设周期长、影响因素多、项目参与各方多，施工阶段作为房地产项目的具体建设阶段，面临诸多风险。如何控制风险，应该成为人们关注的一个问题。
1 确定评判对象的因素集
根据施工过程中风险的来源，可把风险分为外部风险、环境风险和开发商自身风险三大类。综合分析影响房地产施工阶段风险来源的从属关系，可采用3个层次的模糊综合评判模型，即 。其中，第一层包含的3个因素：外部风险、环境风险和开发商自身风险；第二层因素中外部又包含：施工风险、监理风险、勘察设计风险；第三层因素的施工风险又包括：施工单位的信用、施工技术能力、施工管理能力、与外界协调能力。
根据天津体北项目的工程实际情况，设计如表 1 体北项目风险评价指标。
表 1 体北项目风险评价指标
三级指标 三级指标 一级指标
外部风险A1 施工风险A11 施工单位的信用A111、施工技术能力A112、施工管理能力A113、与外界协调能力A113
监理风险A12 监理技术水平A121、监理素质A122、监理工作效率A123
勘察设计风险A13 设计质量A131、勘察质量A132、技术复杂程度A133
环境风险A2 自然环境风险A21 恶劣气候条件A211、地质水文条件A212
社会环境风险A22 利率变化A221、产业结构调整A222、经济政策变化A223
自身风险A3 材料风险A31 材料价格A311、材料质量A312、材料供应及时性A313
管理风险A32 组织结构A321、管理人员素质A322
合同风险A33 合同形式A331、合同完备性A332、合同管理人员素质A333
技术风险A34 技术成熟程度A341、工程技术人员水平A342
2 影响因素权重确定
根据风险发生后产生的影响效果，风险可分为：低风险、较低风险、中等风险、较高风险、高风险等五个等级。由此可建立评语因素集 。本项目邀请国内甲、乙、丙三位知名专家对风险因素进行判断，综合考虑专家的阅历、经验和水平，确定三位专家的权重分别为0.3、0.4、0.3。
引用A.L.Satty教授建议的1~9的整数及其倒数的标度方法。对每一层中各因素相对重要性给出的判断，形成判断矩阵。各专家对各指标给出比较结果，并对每个权重矩阵进行一致性检验，根据不同的权重加权得出最终的评价矩阵。
三位专家分别对各指标的风险作出评价，风险隶属度经加权后的结果见表 2 体北项目风险评语隶属度。
表 2 体北项目风险评语隶属度
三级指标 权重 二级指标 权重 一级指标 专家评语
甲 乙 丙
外部风险A1 0.511 施工风险A11 0.277 施工单位的信用A111 高 高 高
施工技术能力A112 高 较高 高
施工管理能力A113 高 高 较高
与外界协调能力A113 较低 较低 较低
监理风险A12 0.119 监理技术水平A121 中等 中等 中等
监理素质A122 低 低 低
监理工作效率A123 低 较低 低
勘察设计风险A13 0.604 设计质量A131 高 高 高
勘察质量A132 高 高 高
技术复杂程度A133 中等 中等 高
环境风险A2 0.239 自然环境风险A21 0.208 恶劣气候条件A211 高 高 高
地质水文条件A212 高 较高 较高
社会环境风险A22 0.792 利率变化A221 较低 较低 较低
产业结构调整A222 较高 高 较高
经济政策变化A223 较高 高 高
自身风险A3 0.196 材料风险A31 0.115 材料价格A311 较高 高 高
材料质量A312 中等 中等 较高
材料供应及时性A313 中等 中等 高
管理风险A32 0.280 组织结构A321 较高 较高 中等
管理人员素质A322 中等 较低 较低
合同风险A33 0.065 合同形式A331 低 较低 较低
合同完备性A332 中等 较高 中等
合同管理人员素质A333 较低 低 低
技术风险A34 0.540 技术成熟程度A341 低 低 低
工程技术人员水平A342 低 低 较低
由表 2可知外部风险、环境风险、自身风险的权重向量为 ，体北项目风险隶属度向量为 ，它表明项目风险处于低水平，如果把五个风险区间用各区间的均值表示，则本项目的综合风险为 。
3 结语
本项目施工阶段综合风险为0.382，该风险在可控范围之内。施工过程中的风险分析和评价，不是一次就结束的，应该在施工工程中定期进行，这样才能及时发现风险，防止或减小损失的发生。
注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。
