浅议城市规划与房地产开发

分类：房地产论文发表 时间：2012-08-24 10:26 关注：(1)

　　【摘要】：城市规划对一个城市的发展起着非常重要的作用，一个科学的城市规划保证了城市的健康有序的发展。房地产开发是现代城市的一个重要开发行为，是城市的一个重要组成部分，本文以下内容将对城市规划与房地产开发进行简要的分析，以供大家参考学习之用。

　　【关键词】：城市规划;房地产;开发;发展;标志

　　Abstract: Urban planning development of a city plays an important role， a scientific urban planning to ensure the healthy and orderly development of the city. Real estate development is an important development practices of the modern city is an important part of the city, this article will analyzes urban planning and real estate development for the reference study purposes.

　　Key words: urban planning; real estate; development; development; logo

　　中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：

　　1、前言

　　改革开放以来，随着经济的不断发展和城市化进程的不断加快，城市规划对于一个城市的发展起着越来越重要的作用，房地产开发是现代城市的一个重要开发行为，是城市的一个重要组成部分。但由于众多因素困扰，我国房地产的发展与城市规划之间存在很多不协调的地方，城市规划跟不上房地产的发展和城市的发展需要，而房地产的无序开发亦给城市规划带来了不小挑战。根据笔者多年的工作经验，本文以下内容将对城市规划与房地产开发进行简单的分析。

　　2、城市规划与房地产开发概述

　　城市规划是研究城市的未来发展、城市的合理布局和综合安排城市各项工程建设的综合部署，是一定时期内城市发展的蓝图，是城市建设和管理的依据。对于社会主义社会，城市规划又赋予了其特殊的含义，其是社会主义国民经济计划工作与分布生产力工作的继续和进一步具体化。城市规划带有强烈的政治性，规划方案多由政府部门组织编制，具有很强的计划性和政策性，考虑整体利益和长远利益。房地产开发是从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称，房地产开发是房地产活动的一项重要制度，属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。但是房地产开发多是企业或个人的经济行为，以谋求最大利润为目的，受市场经济规律的制约。这致使现在房地产开发与城市发展中存在如下几个方面的问题：第一，开发商在经济利益的驱使下，造成了一些地段的过度开发，在居住片区的开发或改建过程中，开发商为提高出房率，对住宅间距一压再压，尽可能增大建筑密度，简单的行列式密集排列，往往导致居住区面貌单调，日照不足，居住环境质量不佳等。第二，公共设施是城市发展的基础和必不可少的前提为社会的利益服务。但以市政设施、绿化、道路等公用设施为主体的公共开发，由于没有直接的经济效益，因而没有开发商愿意主动进行投资。

　　3、城市规划与房地产开发

　　3.1、城市规划对房地产开发的作用

　　根据笔者多年的工作经历，认为城市规划对房地产开发具有十分重要的作用，主要表现在如下几个方面：第一，随着各级政府开始认识到城市规划的重要性，以及城乡规划法的实施，城市规划在城市开发与建设管理层面的作用愈显重要，城市规划对房地产开发的管控与指导作用也愈显突出。房地产开发必须依据城市规划，而不是你想做什么就做什么，比如，若在繁华的商业中心，建立一个主题公园，不是说你投入的钱多就可以，违背了城市的整体规划，必将对整个城市的发展带来一定的影响。城市规划对房地产开发的指导作用主要体现在如下几个方面：统筹配置房地产项目用地周围的环境和配套设施, 但更重要的控制性详细规划, 对房地产开发的指导性、控制性更强, 体现在规定各地块建筑密度、容积率、绿地率等控制指标, 规定建筑后退红线距离、建筑间距, 提出各地块的建筑高度、体量、体形、色彩等要求;指明房地产开发用地的方向和地段;明确房地产的开发规模、时序和步骤。城市总体规划、控制性详细规划等各层级的规划对城市房地产开发承担了不同的管控与引导责任。第二，房地产成片开发必须经过总体的规划设计才能进行工程建设，合理的规划设计能够节省投资、降低成本，在较高层次规划许可的范围内，获得数量更多、用途更广的物业，从而使开发者获取更高的经济效益，也有利于多快好省地满足人们生活生产的需要。通过强化规划设计，综合地理环境、历史文化和民风民俗，找准特色定位，使每个房地产项目都能塑造富有个性的功能布局、空间形态和单体造型，构成区域性独特内涵和品质。第三，我国《城乡规划法》规定“任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的城市规划，服从规划管理。”具体来说，就是城市建设用地的性质、位置、面积、建设工程的外观、高度、建筑密度、容积率等都必须接受规划管理。由于房地产开发以追求最大利润为目的，受市场经济规律影响，若没有规划干预容易产生过度开发和忽视公众利益等问题，通过规划手段对其进行管制是十分必要的。所以，房地产开发必须在城市规划的统一管理下，其必须遵守一个城市的总体规划，而不应违背。这些都要求房地产开发经营者增强城市规划意识，了解房地产开发所在城市的规划情况，掌握一定的规划知识和技术，做到在城市规划的指导下更有效地从事开发工作。

　　3.2、正确处理好城市规划与房地产开发关系应采取的措施

　　根据笔者多年的工作经历，认为要正确处理好城市规划与房地产开发关系应从如下几个方面着手采取措施。第一，必须增强规划行政主管部门的职能意识。许多城市的实践证明，新形势下规划管理权必须高度集中，不宜下放。目前，许多地区成立的开发区均不接受城市规划行政主管部门的规划管理，而是自己成立一批人员进行管理，与城市一级的规划管理部门缺乏全面的规划管理工作对接，有的完全以开发商的意志为转移，实际上就是“不管理”。通过强有力的执行、调控和整合，协调各方利益，真正做到局部利益服从整体利益，个别利益服从整体利益，眼前利益服从长远利益。第二，城乡规划一旦确定，就要不折不扣地执行，切实维护规划的科学性、连续性、严肃性、法定性，不能唯开发商利是图，亦不能唯领导意识是从。第三，在市场经济中，城市规划在城市发展过程中始终不具有开发的决定权，而只具有否决权，因此城市规划要加强对房地产经济的研究，做到以规划为“龙头”，带动房地产开发和城市建设的发展，以使规划设想付诸实施。另外，我国现有的城市规划体制仍以终极式理想规划方式占主导地位，难以面对现实中的冲突。今后应增强城市规划的弹性和应变能力，针对城市建设和房地产开发中出现的新的情况和问题，对规划不断做出调整和补充，逐步实现“滚动规划”。要建立健全规划后反馈和评估体系，依据规划实施后的效果，对尚未、已经或实施中的规划进行及时修正。严肃查处房地产商的违法行为，确保城乡规划建设成果。第四，城市规划超前不仅能使房地产开发商有一定的时间准备按照规划进行开发建设，而且能影响房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展。第五，做好控制性详细规划也是新形势下促进房地产业发展的有效手段。通过各项控制指标来控制过度开发，它一般规定用地界线、建筑性质、容积率、建筑高度、出入口等控制指标来控制划定地块的用地性质、开发强度和建筑形态。为了吸引投资，让投资者在选址方面有更大的自由度，同时又符合规划要求，控制性详规的各项控制指标应有一定的弹性和灵活性，甚至可以使用奖励容积率等手段。第六，各城市应根据各地的实际情况，以市场经济为前提，以《城乡规划法》为依据，制定实施细则、规划管理技术规范等地方法规，使城市规划的法律效力对房地产开发的全过程起到重要的宏观制约作用。

　　4、结尾

　　随着我国城市化进程的不断加快，房地产开发与城市规划之间的关系越来越紧密，在紧密的同时也带来了一些正面的冲突，作为一名技术人员，就是要处理这些正面的冲突，使城市规划与房地产开发和谐的相处，这需要我们在实践中不断总结，并借鉴国外先进的城市规划和房地产开发的成功经验，少走弯路，为城市的健康有序的发展做出贡献。

　　【参考文献】

　　[1]《中国土地规划利用》严金明等，经济管理出版社

　　[2] 《城市规划师》李仁海等，人民出版社

　　[3] 《城市规划对房地产开发的调控》王晓川等，中国电力出版社