陕西省房地产论文不动产收益权新应用建设方式制度

分类：房地产论文发表 时间：2016-09-10 10:26 关注：(1)

　　在目前不动产权益中的新管理建设方式有哪些转变呢，要如何来推动现在房地产建设模式呢，目前对不动产收益权质押的研究,首先要明确不动产收益权质押概念的内涵。关于不动产收益权质押的概念,在各国法律上甚至学理界都没有明确规定。在对不动产收益权质押之内涵予以界定之前,我们有必要先明确一下质押、权利质押等相关概念。

　　摘要：任何事物的存在与发展,都有其一定的价值基础,不动产收益权质押亦不能例外。商业银行等金融机构接受政府及有关部门以高速公路、污水处理的收益权为质押标的而向其放款,既解决了政府建设基础设施所需资金短缺的难题,又扩大了银行自身信贷业务的范围,实现了银行资产的保值增殖,更加快了地方经济建设的发展

　　关键词：不动产,贷款制度,房地产论文

　　一、引言

　　对发展中国家来说,追求经济增长速度有着特殊重要的意义。它不仅是发展生产力,改善人民生活的需要,而且直接影响着该国的国际地位。而经济增长速度的快慢在很大程度上又取决于该国诸如高速公路、高速铁路、自来水厂、污水处理厂等大型社会公益性基础设施建设的数量与质量。由于基础设施建设本身具有所需投资数额巨大、建设周期长、风险系数高等固有特点,使得众多私人投资者望而却步。如何加大融资力度,利用有限的资金加快基础设施建设步伐,已成为广大发展中国家面临的一项重大课题。

　　几年前,在中国东部沿海地区,一些具有超前意识的银行为了配合本地区社会公益性基础设施建设进程,敢于尝试,勇于创新,依靠法律规定并充分运用相关法律原理,开办了以高速公路桥梁、隧道、渡口、污水处理设施等不动产的收益权为出质标的的新型权利质押贷款方式。此后这种贷款方式迅速崛起,成功地解决了银行一些信贷业务上的担保问题,既扩大了银行业务,又保障了信贷资产安全,更促进了地方基础设施建设的发展。

　　但是不动产收益权质押无论在理论上还是在实践上都是一种新生事物。何谓不动产收益权质押?对社会实践而言,它有何价值,价值大亦或小?同传统的权利质押相比,有何明显特征?它是如何设定的,依法设定后又有那些法律效力?当我们试图准确把握不动产收益权质押之时,这些问题便一一摆在我们的面前了;而当我们试图有效解决这些问题的时候,对不动产收益权质押就需要进行系统研究了。

　　房地产论文：《房地产世界》(月刊)基本定位：新闻性的行业杂志借助新京报创刊7载所积累的房地产行业资源，秉承新京报“品质源于责任”的办报理念，作“最新闻的房地产杂志”，立足北京、面向全国，报道房地产市场、行业新闻，提供优秀物业产品品鉴和置业资讯服务的月度杂志。主要包括，准确解读影响房地产行业发展的重大事件，及时捕捉行业内先进的产品和理念，为置业者提供房地产投资的有效信息，并记录因房地产业的急剧发展而改变的社会生态。最终希望通过杂志的报道来影响整个行业的发展。

　　二、不动产收益权质押概说

　　质押,在传统民法中又称为质权,它是指债权人为担保债权,可以在给付未履行前留置债务人或第三人交付的质物,并于债务人不履行债务时,得以其占有的质物的价值优先于其他债权人受偿其债权(周枏,1994;王利明,1998;郭明瑞,1999)。债务人或第三人用于质权担保的财产为质权标的,谓之质物;占有质权标的之债权人谓之质权人;提供财产设定质权的债务人或第三人为出质人,又谓之质押人。由于质押是为担保债权而在质物之上设定的质权,债权人对质物价值可予以支配并可以排除他人的干涉。因此,质权属于担保物权。依各国物权立法之通例,质押可分为动产质押和权利质押。所谓权利质押,是指以所有权以外的可让与的财产权利为出质标的的质押(刘迎生,1998)。按照一般民法原理,能够成为权利质押之标的的权利须具有以下几个特性:第一,须为财产权利。所谓财产权利系指以实现财产利益的自由为内容,直接体现某种物质利益并能以金钱估价的权利。权利质权是以权利之交换价值担保债权的,因此它具有财产权利的属性。第二,须具有可让与性。因质权为价值权,须以其标的之变价优先受偿质权人的债权,因此质权的标的须有变价之可能。虽为财产权,但无让与性的权利,因不能实现变价,也就不能成为质权的标的。第三,须为适于设质的权利。至于何种权利适于设质,须由各国物权法律依据国情而规定。

　　那么,不动产收益权能否成为权利质押的标的呢?《中华人民共和国担保法》(以下简称《担保法》)第75条明确规定了可以质押的三种类型的权利,即:1、债权类,包括票据(汇票、本票、支票)、债券、存款单、仓单、提单;2、股权类,即依法可以申请的股份、股票;3、知识产权中的财产权,即依法可以申请的商标专用权,专利权、着作权中的财产权。同时在立法技术上又以第(四)项“依法可以质押的其他权利”之弹性规定作为补充。那么不动产收益权究竟属于何种权利?债权?股权?亦或知识产权中的财产权利?笔者认为,不动产收益权不属于上述权利中的任何一种,而是一种新型的财产权,具有权利质押之权利所具有的各种特性,当属“依法可以质押的其他权利”无疑。为此笔者将不动产收益权质押的内涵界定为:债权人(一般指银行等金融机构)为担保其借贷债权,在债务人(一般指政府)给付前得以留置债务人交付的高速公路桥梁、公路隧道、公路渡口、污水处理设施等不动产收益权,并于债务人不履行还本付息义务时,得以上述设施之收益优先受偿的担保行为1。

　　对于以不动产权收益权为权利质押标的一说,无论在各国法律上,还是在理论界甚至在实践中都是有据可凭的。

　　(一)法律依据。中国台湾地区民法第900条规定,可让与之债权及其他权利,均得为质权之标的物;德国民法典第1273条第一款规定,权利得为质权的标的物。第1274条第二款规定,不得申请的权利,不得设定权利质权;瑞士民法典第899条、日本民法典第362条、意大利民法典第2784条亦有类似规定2。中国《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的司法解释》第97条明确规定了“以公路桥梁、公路隧道、公路渡口等不动产收益权出质的,按照担保法第七十五条第(四)项的规定处理”。这为不动产收益质押提供了明确而又可行的法律依据。

　　(二)理论依据。以不动产收益权为质押标的,不仅有法律依据,亦为中国一些民法学者所认可。梁慧星教授认为(梁慧星,1995),日本现今通行的权利质权有:债权质权;股票上质权;公司债券上质权;不动产物权上质权;无体财产权质权;提单上质权;保险金请求上质权 。不动产收益权应为不动产物权的一种,可以成为权利质押之标的;江平教授认为(江平,2000),凡具有可申请性的其他权利均可成为质权利。如土地使用权,不动产上的收益权 。对不动产上的收益权可为权利质押标的,笔者无异议。但认为土地使用权可为质押标的却不敢苟同。因为依中国法律规定,以土地使用权设定担保的,为抵押而非质押。

　　(三)实践先例。从1997年以来,广东省某市环城高速公路建设急需大量资金,向几家银行申请贷款。由于这些贷款金额巨大,在落实贷款担保问题上比较困难。而政府及有关主管部门对此又相当重视,有意尽快促成贷款的落实。在此情况下,该市某银行信贷部门和该行法律部门经过调查讨论,研究有关法律规定,大胆提出了以高速公路收费权益作质押的方案,得到了政府主管部门的赞同、配合和支持,从而顺利签订了《质押合同》。合同签订后,经政府公路收费主管部门批准生效。同时,该银行还在尝试接受以污水处理收费权益作质押发放公益项目污水处理厂建设贷款基金,其基本操作程序及《质押合同》的约定,与上述以公路收费权出质相似。该行以收费权(或收益权)作质押不仅解决了贷款担保问题,而且也解决了还本付息资金的来源,开创了中国以不动产收益权质押贷款方式加快社会公益性基础设施建设的先河。

　　三、不动产收益权质押的效应分析

　　(一)不动产收益权质押是确保银行信贷债权实现的可靠手段。根据担保法原理,债的担保有人保与物保之分。物的担保又可进一步分为移转所有权的担保与担保物权之分。在人的担保中,因为以保证人的信用作担保,债权人的债权能否确保在很大程度上取决于保证人的信用,而保证人的信用则具有浮动性,其财产也处于不断变动状态,具有不稳定性。而物的担保因是直接以物为担保的,不受担保人的信用状况限制,所以物的担保比人的担保更具有可靠性,故有法国谚语曾云:“人的担保不如物的担保”1。但在物的担保中,移转所有权的物的担保,因其仍属于一种债的关系,原则上并无对抗第三人的效力,所以这种担保也缺乏足够的安全性。 而担保物权则与之不同。