商品房交付新管理方案

分类：房地产论文发表 时间：2017-11-03 10:02 关注：(1)

　　房地产发展管理建设是当前经济管理改革中的一个主要方面。本文主要介绍了商品房交付疑难问题的研究模式和制度等等。本文选自：《房地产世界》,《房地产世界》(月刊)基本定位：新闻性的行业杂志借助新京报创刊7载所积累的房地产行业资源，秉承新京报“品质源于责任”的办报理念，作“最新闻的房地产杂志”，立足北京、面向全国，报道房地产市场、行业新闻，提供优秀物业产品品鉴和置业资讯服务的月度杂志。

　　摘要：建设工程竣工验收的主体是建设、设计、施工、工程监理、勘察等五家单位,而不是工程质量监督机构。因此,五家单位对工程进行竣工验收,并按照行政主管部门的要求在《建设工程质量竣工验收意见书》中签字盖章确认该工程已达到上述验收合格条件的,应认定为“经验收合格”。

　　关键词：商品房交付,房地产管理,房地产应用,房地产论文

　　一、有关“商品房交付条件”的法律规定

　　国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定:房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。

　　房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定:房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。

　　《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定:交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。

　　国务院《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定:“建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第四十九条:“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”

　　建设部《商品房销售管理办法》第三十条规定:房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。

　　因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因,需延期交付的,房地产开发企业应当及时告知买受人。

　　第四十条规定:房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的,按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。

　　广东省建设厅在《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中明确提到:《广东省商品房买卖合同》(示范文本)第八条的第一款中的“该商品房经验收合格”,是指该建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。

　　二、商品房的单体验收与综合验收

　　《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定:房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用,未经验收或验收不合格的,不得交付使用。而该条并未规定验收合格系单体验收还是综合验收,同时,该《条例》第十八条规定,住宅小区等群体房地产开发项目竣工,应当进行综合验收,但并未规定未经综合验收不得交付。此规定仅为管理性规范,而非效力性规范,且国务院《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》已经取消了综合验收的审批程序。因此,房屋经单体验收合格后即可以交付使用。

　　三、关于“商品房经竣工验收合格的标准”问题

　　国务院2000年发布的《建设工程质量管理条例》第十六条规定:“建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。竣工验收应当是具备下列条件:(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容;(二)有完整的技术档案和施工管理资料;(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;(五)有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的,方可交付使用。”

　　另外,根据《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定,“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”