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新个人所得税对房地产市场的影响

期刊目录网经济学论文发表2019-10-16 10:27关注(1)

  个税改革是2018年的重头戏,在2019年新个人所得税法实施,个人所得税附加抵扣暂行办法实施,对于房地产市场而言是一个比较利好的状况,因为新个税对于降低全社会的个人税负有比较显著的影响,这意味着一部分人的收入将会间接增加,而且有具体的住房房贷利息抵扣个税和住房租金抵扣个税,这对房地产市场的影响比较大,在本文中就此重点展开分析。

新个人所得税对房地产市场的影响

  关键词:新个人所得税;房地产市场;房贷利息抵扣;租金抵扣

  2018年第十三届全国人民代表大会第五次会议当中确定了个人所得税法的第七次修正,本次修正新增六项非常重要的内容,并且在国务院关于印发个人所得税专项附加扣除暂行办法的通知当中,进行了明确,包括子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息、住房租金、赡养老人六个方面的抵扣标准。其中住房贷款利息和住房租金抵扣方面的规定对于现在的房地产市场而言有着非常显著的影响力。

  一、房地产市场状况

  从2016年开始,党和国家就针对房地产市场出台一个非常重要的理念———房住不炒,房子是用来住的,不是用来炒的。为了进一步的落实房住不炒,2019年住建部给出的方案是把稳定低价,稳定房价和稳定预期责任落到实处,促进房地产市场平稳健康发展,加快解决中低收入群体住房困难问题,健全城镇住房保障体系,支持人口流入量大的一线、二线城市和热点城市,降低准入门槛,增加公租房有效供应,发展共有产权住房,补齐租赁住房短板。这是一个总体性的方案,但是各地有各地的状况,一城一策是2019年房地产市场的重要关键词。以张家口市为例,因为近些年来冬奥会、京津冀一体化等多重红利的兑现,张家口的房地产市场存在比较大的泡沫现象,近些年来还有众多一线房企加入这个市场,棚改政策也在不断落实,目前预计将有大量新房源进入市场,在房住不炒的大方针下,张家口房地产市场稳定这是利好但现实的房屋均价很高,对于刚需购房者而言压力很大,截止到2018年12月,经济开发区房屋均价12500元每平方米,桥西区均价11000元每平方米,桥东区则是13000元每平方米,西山产业园区为8000元每平方米,对比年初的情况基本上没有变化。但是房屋存量在不断加大,按照2018年的备案商品房数量来看,有4053套,2017年有6936套。很多一线房企进入张家口市的房地产市场,如保利、蓝光、荣盛、中铁等,对于张家口来说,实际上还是一个人均收入在3000元左右的四线小城市,对于房地产市场来说并不是很友好,而且销售市场的竞争非常激烈,而实际上2018年张家口的楼市情况可以概括为年初返乡置业优惠,年终市场疲软,年末售楼处冷清,二手房价格跳水导致房屋租金开始上涨,主城区一套90平方米的两居室房租每平方米都在1600元~2000元之间,如果在一些特殊地段,比如学校写字楼附近房租更高,这个对于有刚需的人士而言,房子高价买不起,房租也在涨,陷入两难境地。从现在的房地产市场来看,主要是企稳,但是长期以来催生出来的高额房价一时半会是明显降不下来的,从张家口市的情况来看,房难卖将可能成为主流,因为张家口市的楼市情况会以去库存为主题,四个购房热区,也就是经开区、桥西、桥东、西山产业园区,约有29万套包括即将入市的新项目、在售项目和挂牌但未入市的项目。而对于一个四线城市来说,购房热区上万的房价对于刚需购房者而言也是一座大山。房子卖不出去,刚需者也买不到房,围绕房住不炒的理念,房价基本上不会大涨,当然也不会大跌,在企稳的背景下,如何推动房地产市场的健康发展就成为一个很关键的问题,而个税改革可能会成为一个优化楼市的重要举措。

  二、新个人所得税对房地产市场的影响

  1.新个税变化对房地产市场总体影响

  个人所得税发在第七次的修正当中,进一步提高了个人所得税的免征额,从之前实施了7年的3500元这个标准,提高到了5000元,也就是每年6万。在修正当中新增了六个方面的附加抵扣内容,其中的住房贷款利息和住房租金两个方面的抵扣对房地产市场的影响,则非常值得关注。实际上个税影响楼市在上世纪90年代就有实际的案例可以借鉴,比如说1998年~2003年之间,上海针对在本市购买或者差价换购商品住宅并在本市缴纳个人所得税的个人,可以先征后退,抵扣税基很广,包括工资、个体户、稿费、股息、红利等。再比如天津在1998年出台措施要求可以用住房公积金利息抵个税,可抵税基较小,平均可以节税15%~25%。从个税的角度来说,因为享受到了个税优惠政策,而使得收入增加,购房的压力就有所降低,因而对于商品房的销售有了很大的促进作用。从本次的个人所得税法修正来说,可以从子女教育、继续教育、大病医疗、赡养老人、住房贷款利息、住房租金六个方面来节税,从其中的住房贷款利息和住房租金来看,在个人所得税附加抵扣暂行办法来看,住房租金抵扣最低的800元(市辖区户籍人口100万以内),最高的可以抵扣1500元(直辖市、省会、计划单列市、国务院确定的其他城市)。房屋住房贷款利息可按照每月1000元的标准定额抵扣,抵扣期限最长240个月,只能享受一次。这对于房地产市场来说是一个利好,有媒体称,这是国家在让购房者买房,虽然可能夸张,但确实有一定的红利在其中,很显然可以转向抵扣房贷利息和住房租金后,住房消费的成本会降低。假设个人扣除了“五险一金”后的收入是2万元,购买一套房子的房贷在150万~200万元,月供水平大概在1万元左右,按照此前的个税征收标准,剔除个税后的纯收入为6880元,按现在新个税标准则可以获得纯收入9255元,相当于增加了2375元的收入,换算成月供则相当于降低了23%,这可以促进租房和购房。但是因为租房和购房是一个特定群体的行为,直接抵扣税费可能会造成一定的不公平现象。实际上在个人所得税的修正过程当中,这就是一个比较受争议的问题。为了保持公平,从暂行办法来看是设定了抵扣金额上限的,而且也设定了以家庭为单位只可抵扣一套房源,而且是首套房源。当然这并不代表完善,因为对高收入人群来说,这个标准可有可无,对于低收入人群来说倒是很好,可是与高企的房价相比,也是杯水车薪,起到的作用并不明显,所以很有可能的是在后续会以定额的形式,实施差异化的标准。

  2.新个税对房地产市场影响的表现

  首先,长租房屋市场会取得进一步发展。实际上现在很多房企都在布局长租公寓市场,比如万科的泊寓等,而这种公寓一般租金都比较高,住房租金抵扣则有望降低租房者的成本压力,这相当于给长租公寓市场送了一个大礼包。当然即便不是长租公寓,对于租房市场而言,也是非常利好的,这可能会引起房租的进一步上涨,因为租房者可以抵扣一定量的个税,实际可以降低一定的租金成本,租房的时间越长,这个成本效益越显著,所以为什么长租公寓开始热门,关键就在这里。其次,酒店式公寓市场可能进一步发展。酒店式公寓与普通的商品房存在显著的区别,但是也有联系,酒店式公寓存在很大的优势,当然劣势也很明显,在房地产市场上,酒店式公寓并不吃香,在租金抵个税、租售同权等的影响下,酒店式公寓这种优点和缺点同样明显的房屋可能迎来春天。再次,本质上因为个税改革的初衷是降低全社会的税负水平,间接地提高劳动者的收入,这在一定程度上可以让已经购买了房子有房贷压力的“房奴”降低一定的房贷压力,又能让还未买房但是却有刚需的人士开心,刺激潜在的购房需求。而这方面因为不同地区的房地产市场的状况不一样,个税改革的政策红利产生的效果可能会不一样,主要表现在个税改革后对不同收入人群自身的影响上。因为新个税下,免征额在5000元,也就是5000元以上的部分才需要缴纳个人所得税,5000元以下实际上不交个人所得税。在5000元以上的,按照不同的税率缴税,收入越高,税率越高,假设说全月应纳税所得额超过57505元的部分按照税率45%缴税,速算扣除数13505元。而能够拿到这样的收入,实际上房贷压力并不大,再抵扣一部分个税,房贷压力就更低了。在本次个税修正当中,工薪阶层的税负是有下降的,而劳务报酬较多的综合收入的人群可能税负会上升,但是实际受益的还是中高收入人群,特别是对于有购房刚需的中高收入人群。而低收入人群,本身税负就不高,新个税的红利在这部分人群上可能并不明显。从房地产市场来看,新个税最可能影响的地区还是一二线城市和热点地区,对于三四线城市的影响力度可能会比较小。对于张家口市而言,人均收入水平大概在3000元以上,本身是一个四线城市,在新个税下可能会对当地的楼市去库存有很大的帮助,因为可以刺激当地中高收入人群当中的刚需人士产生购房行为。最后,新个税当中的房贷利息抵扣会在一定程度上弱化现有的房地产市场调控。实际上从房贷的角度来说,房贷本身就是房地产市场调控的一个比较重要的手段,当新个税实施以后,可能会弱化房贷的调控作用。

  三、结束语

  综上所述,2018年确定了新个人所得税修正案后,对房地产市场的影响会比较大,特别是确定了房贷利息抵扣标准和住房租金抵扣标准后,对房地产市场的影响就开始显现了。在实际的房地产是当中,重点是要维持稳定,在这种背景下,楼市趋于理性,购房者也很理性,新个税的实施可能会在一定程度上刺激刚需购房者的购房行为,但实际上影响主要集中在房价高的一二线城市和热点城市,还有可能引起一波房价的上涨,对于三四线城市影响主要是在去库存方面,房价有可能维持现状。

  参考文献:

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  [5]孙凌芸.论计征二手房20%的个人所得税对房地产开发投资的影响[J].时代金融(下旬),2013,(4):214~214.

  作者:刘永霞 单位:张家口建投房地产开发有限公司

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