对现代物业资产发展中存在的管理问题研究 物业论文参考范文

分类：物业论文发表 时间：2011-09-27 09:23 关注：(1)

对现代物业资产发展中存在的管理问题研究

李国平

摘要：一些中小型企业与大型企业相比，他们发展很不成熟，企业物业资产管理尚处于萌芽阶段，笔者结合多年工作经验，结合国内外发展状况，提出实际工作中出现的主要问题，结合具体对今后的发展方向进行探究。

关键词：物业资产管理；发展方向

物业资产是企业维持正常经营管理的必要条件。企业物业资产管理是指企业对因经营业务而持有或租用的物业资产的管理。物业资产的价值一般主要体现在对于主营业务的支持，而非投资价值。这些资产的使用和管理常常被放于次要位置。随着经济全球化和信息技术革命的推进，许多企业因联合、并购、重组及财务危机等进行了战略和结构调整。在调整的过程中，企业物业资产管理的作用和地位被日渐重视。

一 企业物资资产管理具体方向

1 企业物业资产

现代企业中，企业物业资产以被视为人力、资本、信息、技术之外的第五种战略资源。企业物业资产是指企业为了生产和持续发展而拥有或租用的房地产。在企业的资产负债表中，物业资产包括以下细目：

(1)建筑物：包括在公司物业、厂房和设备账户列支的建筑费用；

(2)在建工程：未完工的厂房、设备、建筑物等的折现金额；

(3)土地：用于生产的土地费用；

(4)租赁费用：租赁物业、厂房、设备的折现值；

(5)自然资源：不可替代的自然资源，包括矿山、油田和森林等；

(6)其他：无法归入上述5类的物业、厂房和设备的附属部分。

由于会计准则和处理方法的不同，物业资产的确定也有差异，但基本为以上6类。

2 企业物资资产管理范围

企业物业资产管理包括计划、获取、管理和处置建筑物和土地的活动，其目的在于调整资产管理的目标，以符合企业战略并使资产增值。大型企业通常拥有或租赁更多的物业资产，因此物业资产管理在企业发展战略中有着举足轻重的地位。企业的发展战略决定了物业资产的经营效率，反之叉受其影响。中高层管理人员往往把眼光仅放于市场营销、财务管理、信息技术之上，一定程度上主观忽略了对于物业资产的管理，影响了企业和投资者利益进一步的实现。企业要获得长远可持续的发展，必须要深刻考虑物业资产管理的方法和步骤。通常，企业物业资产管理涉及三个领域的活动：

(1)购置或剥离物业资产：包括房地产投资需求的识别、区位选择、物业购置、过剩物业的识别和处理、设计确定和施工监督等；

(2)财务：包括资本预算、财务分析及物业税评估等；

(3)管理人员职能：包括物业管理和物业资产信息记录等

二 大型企业物资资产管理现状

企业物业资产管理在我国尚属一个新领域，随着我国大型企业的发展及市场竞争的加剧，对于物业资产管理的需求也会随之增加。但是各方面因素，导致我国在此方面并没能和国外保持相同的步调。而且由于各企业拥有的物业资产和整个环境的特殊性，成功企业的物业资产管理方式方法是难以被复制模仿的。所以在物业资产管理方法上很难有一个统一的能指导整个行业的金律。

1 物业资产管理出现的类型

物业资产管理的客户群体有两类，一类是住宅型带社区功能的，主要客户是小业主，有业主委员会。另外一种是商业性的，包括办公楼、购物中心和商场等。大部分客户都是单一产权人，带有很浓厚的经营性。现在物业管理方面的法规条例都是针对小业主的，对于这种单产权的没有什么指导政策。

2 物业管理行业的资产管理瓶颈

（1）物业资产管理市场不健全

中国物业资产管理服务对象主要还是以消费性与自用型为主的住宅类物业资产，而投资性与经营型的商业地产类，仅占物业资产1O 至2O 之间。以上说明我国物业资产管理市场化还处在初级的萌芽阶段，市场化程度不高，整体市场处于不完全竞争状态。

(2）物业资产管理业务开展缺乏必要的资本金

物业服务企业缺乏足够的自有资金和必要的原始积累，又没有相应的金融资本介入，要想通过整合、收购、兼并等方式做大做强企业，进行物业投资、资产经营、设施管理、资产评估、资产处置以及财务管理等资产管理活动难度很大。

(3)物业资产管理专业化人才不足

据不完全统计，中国物业管理行业的绝大多数从业人员与绝大多数物业服务企业，从事的是基础性物业管理与物业维护方面的工作，了解物业资产管理，从事实务操作物业资产管理的从业人员，保守估计不到3万人，较为系统研究物业资产管理的专业人士不到300人。我国物业资产管理的专业研究还处于起步阶段，专业人才紧缺，专业知识、专业技能、专业培训还没有起步。中国物业资产管理专业化与职业化人才队伍没有形成。

（4) 法律和政策环境有待加强

在我国，交由专门机构大规模处置不良资产属于全新业务，涉及到的法律问题诸多，各种业务手段缺少明确的法律支持，甚至于现行法律相抵触。而国内、国际资本市场的融资情况也不容乐观。

3 大型企业物资资产管理

（1）缺乏系统完整的物业资产信息

企业通常在出售、租用或开发某种物业时，才紧急搜集相关信息，信息因此缺乏全面性、完整性，降低了工作效率，最终妨碍了决策，企业面临失去一些更好发展机会的风险。国外许多企业采用物业资产管理的专业软件极大了提高了物业资产管理的效率。现实表明，缺乏独立的资产管理信息系统，企业要想做出精细的决策，非常困难。但是我国在此类软件的开发上尚属起步。

（2）管理理念模糊

多数企业只是将物业资产视为生产资源，而不作为费用中心和利润中心。这样，资产的剩余价值无法得到更好的利用，缺少多样化投资带来的效益。

（3）管理形式保守

我国物业资产管理部门大多与会计核算部门合并，企业保留了物业产权的处置权 在实施管理时做法还是过于保守，管理收益也被推居次要地位，最大化利润无法实现，有时还会分散企业的注意力。

(4) 物业占用形式失当

企业对于物业资产占用形式的选择主要依赖于业务性质和业务活动中形成的物业资产组合“遗产”。但是经验不足的企业往往不能作出最优选择，仅仅是一味控制物业资产费用，而一定程度上影响了主营业务。

三 怎样处理资产管理中的风险问题

在做资产管理工程中会遇到 些风险，该怎样处理呢?

第一个方面，资产管理，顾名思义，有钱的问题，这是最主要的，所以要有很好的管理机制，要接受客户的监督，建立公开透明的财务制度；第二方面，财务收支分明并设有监督部门，确保收与支有不同的人来处理，这就避免了很多风险；第三方面，每年要做审计，所有财务账目都严格按公司制定的方式去处理。审批过程、审计都按规定范本来执行。

大楼的管理也会有很多风险，如风火水电，这方面第一要靠购买保险，第二企业内部要有一个安全管理部门，有应急措施、应急处理程序。同时，总部还会安排安全主任定期到每个项目去检查他们的安全工作，做物业管理最重要的还是安全，安全处理不好就会有挺大的风险，安全主任定期去检查、做培训，提高安全意识。

资产管理需注意几个方面的问题，除了做好硬件部分的管理外，首先还要做好软件的配套服务，为客户提供经验丰富的后勤服务，使客户能够专心投入到非核心业务的经营工作。专业的物业管理经得起时间的考验，可以为业主的项目实现长期的增值保值；第二还有租务管理，大厦面积租出以后并不代表工作结束，这只是个开始，在收租的同时还要为租户人提供一个良好的工作和经营环境，如租户交了租金怎么处理、欠租怎么处理，如果不想续租，或者合同终断又该如何处理等一系列问题。除此以外，我们还为客人提供一条龙服务，如定期进行资产分析并通过改善和提高硬件、软件等方面，来增加客户的投资回报。“一月收租金可能收一千万，第二年通过节能减排、各个方面把利润最大化，第二年可能做到一千两百万，第三年做到一千三百万。投资者除了管理外最主要还是关心投资回报，所以一定要满足客人的需求，这也是资产管理最重要的含义。”

四 物业资产管理发展和改善措施

现代企业资产部分、租赁业务交给公司代理部处理，在进行的过程中还会不断跟物业管理部进行沟通。“所以我们的项目经理一定要懂得租赁，并参加代理部与客户谈判的过程，这样才可以了解客户的租赁条件。客户是你公司引进的，你要有责任把这个客户留住，客户的租金就是这个大楼的回报，资产管理才能最终达到目标。物业管理要做到财务公开透明，要凭专业度赢取客户信任度，这两点很重要。我们感觉这是趋势，特别是一些大城市，如北京、上海，慢慢要和国际接轨。”

五 做好企业资产管理对企业建设舆有推动作用

做好资产管理对品牌建设有怎样的推动作用呢?第一，房地产行业每一个功能部门都不能单独形成，如果资产管理做得好项目就会增值，你就是业主的好帮手；第二，业主会给公司其他部门带来收益，因为做代理也是要收佣金的；第三，还可以帮客人融资、再投资，如果做得好，能够给企业带来很好的声誉，有利于将企业做大、做强甚至发展为上市公司。物业管理只是一部分，不是核心部分，只是硬件管理，资产管理才是最重要的。不过资产的提升还需要其他部门共同配合来做。这样才能体现一个企业的品牌价值。

“任何企业都要确定自己的市场份额，是做低端、中端、还是高端。如果你做高端，企业内部就要配置相应高端的人才，如果只从物业管理追求最大的利润，那是做不到的，所以要做好定位。物业管理是很

复杂的，从最高端到最低端都有；第二是人才的储备，人才是我们的宝贵财富，第一大型企业人员流动性很小，因为我们很重视对员工的培养，员工在这里能看到发展的空间，就能安心的留下来；第三是财务公开，这是很重要的，财务透明很多误会就可以减少。”

六 结束语

任何一个企业物业资产管理具体工作非常繁杂，需要各方面的努力，以求促进企业内各部门沟通合作，在实践中摸索企业的有效发展途径。

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