房地产开发企业土地增值税

分类：城市规划论文发表 时间：2020-08-01 14:16 关注：(1)

　　营改增全面实施以后，土地增值税成为主要征收税种，通过分析当前土地增值税清算要点及存在的风险，文章提出做好土地增值税与所得税协调管理、保障税务筹划合法化，密切关注税收政策、做好土地增值税纳税筹划几方面的风险防控建议，期望能够规范房地产开发企业土地增值税管理规范及操作规程，在切实提升征管效率的同时，激发房地产开发企业的生产、投资积极性。

　　关键词：房地产开发企业；土地增值税；风险防控；清算

　　“营改增”全面实施以来，土地增值税清算趋于科学化、规范化、严格化，实际清算中面临税制缺陷及清算不确定性风险、征管强化引发的环境风险及清算引发的利润及政策风险等[1]。再加上2016年至今，房地产市场发展异常迅猛，土地增值税由此受到各地税机关的高度重视，尤其是在土地增值税实践当中，土地增值税更是将房地产企业作为重点征税对象。因此，这就要求房地产开发企业面向土地增值税清算必须提前做好规划，强化对这一税种的税收实践把控，不断提升企业应对不确定性风险的能力。

　　1房地产开发企业土地增值税的清算要点

　　《关于房地产开发企业土地增值税清算管理问题的通知》（国税发[2006]187号）对《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则进行了进一步的完善，对房地产开发企业土地增值税清算的规定更为全面、具体，这些规定进一步加强了房地产开发企业土地增值税清算管理力度，因此，准确把握土地增值税清算要点是房地产开发企业有效防范税收风险的关键。

　　1.1准确界定土地增值税清算条件

　　土地增值税清算条件，是指对土地增值税应纳税的开发项目进行清算的条件。对于房地产开发企业而言，其土地增值税清算条件主要在于所开发项目最终建设竣工、完成销售，或者房产企业对所拥有的土地使用权进行转让，或对未竣工决算的开发项目转让等，都需要及时实施土地增值税清算工作。并且针对已竣工验收的工程、已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售许可但三年内未完成销售；已注销税务登记但未办理土地增值税清算的建设项目等，都要求积极开展土地增值税清算工作。

　　1.2保障土地增值税清算时收入计算准确性

　　所谓房地产开发企业收入，通常指房地产转让收入，具体是房地产转让的全部金额及相关收益，其中涵盖了货币、实物及其他相关收入的内容。在具体收入确认当中，需注意一旦清算时已经出具房地产商品房销售发票，要求结合发票当中确定的金额来界定收入。如果清算发现未开具全额发票，则要求应当充分结合相应的销售合同中相关规定来界定收入。而针对合同当中商品及实际测量面积存在出入，而致使补退房款的情况存在时，需在清算土地增税时同步进行调整。并且针对各项职工福利、债务抵偿、拆迁还建及投资等，应视同销售处理，应当结合房地产市场价格来进行评估[2]。

　　1.3精准确定扣除项目金额

　　房地产开发企业土地增值税清算当中，要求企业应当明确土地增值税所涵盖的可扣除项目，在内容上涵盖土地使用权所需支付金额、土地开发及新建房及配套设施支出、房产转让相关税额、财政管理部门规定的相关扣除项等内容。其中，尤以土地开发及新建房配套设施的支出尤为重要，属于开发成本扣除项。为切实保障相关税务部门最终审核通过，针对可扣除开发成本，需保障成本支出应取得合法凭证，由此来进行准确归集并核算。

　　1.4准确核算土地增值税税额

　　在具体计算当中，需要确定好实际收入的总金额、预缴的土地增值税、最终取得土地使用权后所支付的金额及相关费用，即土地开发成本、开发费用、允许扣除税费等清算元素，由此来明确增值额及增值率，从而确定适用税率和扣除系数，最终由此计算应缴土地增值税。整个过程需注意：土地增值税主要以房地产开发企业成本核算的基础核算项目或对象为基本核算单位，需对开发成本、开发费用、允许扣除的税费，按照一定的标准进行。

　　2房地产开发企业土地增值税清算面临的风险

　　2.1税制缺陷及清算不确定性引发的风险

　　主要是由于最初颁发与推行的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》中，对于土地增值税税收要素的规定不够明确，直接导致在实际税收当中，相关纳税人及主管税务部门在诸多问题处理上所存在的争议均源自相关法律政策依据不足[3]。这一情况直接导致国家财政部门与税务机关不断针对《中华人民共和国土地增值税暂行条例》做出解释，并由此进行修补与完善。然而土地增值税的漏洞和空白部分并未填补完善，甚至由此引发是否违背税收法的争论。然后是部分地方税务部门利用土地增值税法存在的模糊及空白内容，不断调整不同年份税收入库状况，由此形成选择性执法的现象。最后是土地增值税的预缴和清算制度打破了《条例》所规定的内容，是一种借助解释权变相立法的现象，其模糊规定的税种，在层层授权下最终形成预缴清算模式。然而，在实际执行当中缺乏“上位法”保障，因此实际执行的随意性与不确定性非常明显。

　　2.2征管强化引发的环境风险

　　国家全面营改增实施后，我国地方税务部门失去营业税这一主体税种，导致税务收入锐减，征税手段也随之弱化，收入压力持续增大。紧随房地产市场的复苏式发展，至2016年、2017年，土地增值税在地方税务收入中的比例不断突显，一跃成为税务机关强化征管的重点税种。如今税务部门对土地增值税的关注度不断增强，其他一些收入确定困难、调查取证困难及成本核实困难且未投入过多征管力量的地区，将成为税务部门重点调查与关注的对象。再加上房地产企业土地增值税在实际应对上存在明显的瑕疵与欠规范现象，导致其紧随外部环境的变化，而逐步成为强化监管的风险点之一。

　　2.3土地增值税清算引发的利润及政策风险利润

　　风险主要指房地产企业利润空间受到压缩，目前土地增值税主要采取四级超率累进税率，从税制设计角度分析，主要是针对房地产开发阶段的土地增值收益进行税务征收，也即是利润征税。而政策风险则主要指房地产开发企业现有土地增值税清算政策模糊且存在明显的敏感点。比如房地产开发企业在不同省市开发项目时，很容易遭遇多地规定不同的情况，因为缺乏统一规定，很容易与主管税务部门引发争议，甚至产生适用方式错误的情况。例如房地产开发企业在处理财政返还的土地出让金时，通常希望将其处理为收入，而并非进行成本的冲减，然而税务机关通常都予以否定，要求房地产企业将返还出让金冲减成本。由此，不论操作与否，都将形成风险点，进而引发税企间的矛盾与争议。

　　3房地产开发企业土地增值税清算的风险防控

　　3.1做好土地增值税与所得税协调管理

　　具体要求房地产企业在立项之初就应当将土地增值税与企业所得税进行统筹考量，将这两个税种实施精细化管控，强化相互间的协同与配合。具体需要做好以下方面工作：（1）相关财务人员熟练掌握相应政策内容，将两个税种的政策条款进行对比与对应，并严格依照政策内容来进行逻辑梳理，由此才能保障数据准确、严整对应。（2）强化日常核算工作。要求财务工作人员应当结合税法当中的规定来展开工作，并且在前期建立相应的台账及数据库基础，由此来实施项目开发成本核算强化税收优惠政策的配套使用等等。（3）企业依照土地增值税及企业所得税的退税相关规定，在实际清算当中要求拓展自身思路，针对企业处于开发或计划开发阶段的项目做好统筹规划，充分利用土地增值税清算后企业所得税汇算清缴产生的亏损，此类亏损需严格依照税法规定来进行年度结转。最后需将企业计划开发项目纳入土地增值税与所得税协调管理的规划当中，尽可能的避免企业直接转入繁琐、复杂的退税程序当中，从而切实有效的节省相应人力资源及运营成本。

　　3.2保障税务筹划合法化，密切关注税收政策

　　纳税筹划的前提在于必须合法，因此房地产开发企业需明确纳税筹划并不是偷税漏税，实施纳税筹划的前提在于纳税行为发生前不可违反相应的法律法规[4]。具体需要做好以下方面内容：（1）深入分析税收法律，明确违法偷税漏税及纳税筹划的边界，同时需在此基础上明确纳税筹划主要是借助税法的不完善性实施筹划工作，而并非是欺瞒欺骗的逃税行为。并且在进行纳税筹划当中，需强化与税务机关交流沟通，争取充分符合税务机关认可，取得企业纳税筹划合理、合法的认同。（2）需密切关注相关政策的增补条款、更新时间等，以此结合经济整体情况及国家战略方针进行实施优化调整。同时还需敏锐捕捉税法的具体细节变化，实现全面融合，并由此搭建相应的信息资源库。还可针对税收政策的更新、修订情况做好提前预测，以此保障纳税筹划方案的准确、预见及合法性。

　　3.3做好土地增值税纳税筹划

　　具体需要从以下几个方面展开：（1）立项筹划。具体指在房地产开发项目立项之前比较项目整体实施土地增值税清算、分期进行土地增值税清算的差别，以此来对这两种不同立项方式所带来的增值率和盈利水平进行测算，从而便于企业进行项目分期，并通过综合对比之后，最终明确土地增值税清算单位的纳税筹划方式。（2）做好免税临界点筹划。具体结合《条例》相关规定，对于纳税人建设普遍标准住宅出售且增值额未超出扣除项目金额20%的，给予免征土地增值税政策。因此，在实际筹划当中，即可围绕20%的临界点、增值额等关键点来合理规划收入及成本，以此来找出对应的筹划方法。（3）红线外成本筹划。关于土地增值税的红线外支出成本，目前仍然缺乏较为明确、统一的规定和标准，因此就要求各个房地产开发企业必须严格依照自身实际情况来制定相应的规定内容。而借助红线外支出成本进行筹划，则主要对房地产开发当中各项目的红线外成本实施科学合理规划，由此才能达成土地增值税清算时允许税前扣除的目标。

　　结论

　　随着营改增的全面实施，土地增值税的地位不断突显，成为调控国内房地产市场、调节收入差距及增收地方财政的重要税务，因此，土地增值税日后必将长期存在。然而，截止到目前，土地增值税清算由于多方面因素影响，仍然面临税制缺陷引发的风险、征管强化导致的环境风险及强化清算引发的利润及政策风险。因此，就要求房地产企业必须熟练掌握土地增值税清算要点，结合现存风险，切实做好土地增值税与所得税协调管理、税务筹划合法化，密切关注税收政策、做好土地增值税纳税筹划，这样才能切实规避风险，保障自身稳步发展。

　　参考文献

　　[1]温丽莉,房涛.房企要注重税收风险防控[J].城市开发,2010(18):60.

　　[2]魏瑞斌,郭一娴.基于用户体验的百度学术应用研究[J].现代情报,2017(05):91.

　　[3]余波.房地产开发企业土地增值税清算应关注的问题[J].中国市场,2019(01):155.

　　[4]王佳龙.对房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税若干税务争议的探讨[J].税收经济研究,2018,23(04):72.

　　作者：赵彩霞