房产论文房地产资产运营管理业务

分类：房地产论文发表 时间：2017-07-08 11:34 关注：(1)

　　在房地产行业进行资产运营管理业务的时候，这篇房产论文认为除了要正确认识资产运营的本质与核心，也要通过相应的手段，来促进资产运营管理业务的加强与发展，比如实现房地产资产运营中的组织结构的有效构建、实现房地产资产运营的转型与创新、加强房地产企业的品牌构建、实现阶段化资产运营管理业务的有效调整等，都是促进房地产行业发展，实现资产运营推广的重要手段。《中国房地产金融》由中国房地产业协会金融专业建设银行委员会主办，是我国目前唯一一份经国家新闻出版署批准向国内外公开发行的房地产金融专业期刊，在社会享有一定信誉，其社会影响也较大。本刊编委会由国务院研究室、中国社会科学院、财政部、建设部、国土资源部、人民银行、建设银行、工商银行、农业银行等部门的专家组成。

　　摘要：随着经济产业的不断发展，房地产行业也迎来了竞争时代，在这一时代之中房地产在资产运营管理业务之中从单一的房地产估价公司已经开始向全国范围发展，形成房地产顾问公司乃至综合服务集成的提供商，成为目前房地产资产运营管理业务主要的发展方向。本文将针对房地产资产运营管理业务这一课题进行相应的探究，从而提出关于房地产行业发展的一些思考。

　　关键词：房地产资产运营;管理方式;咨询服务

　　在房地产行业发展的过程之中，为了实现资产的运营管理，就需要房地产能够在依托于资本市场的情况下，进一步实现资本增值的同时最大程度上增强市场竞争力与市场占有率，通过相应的经济活动，来促使资本进行重组、收购等，实现对于生产要素的合理化管理。本文将具体阐述房地产在实现资产运营管理业务的过程之中需要如何进行业务设计与组织设计来取得创新与管理成效。

　　一、房地产资产运营管理业务的基本内涵

　　事实上房地产的发展是有一定的市场发展规律可以遵循的，资产经营的本质与核心就是最大程度上实现资产增值，在这一过程之中也有相应的表现形式与表现手段，在房地产行业中有两种资产经营的方式，第一种是依托资本市场，比如实现企业上市、资产证券化等，另一种就是依托产权市场，比如说加强企业之间的兼并、收购以及产权申请等[1]，在这一过程之中，资产也可以实现申请、租借以及托管等行为。这些都是房地产实现资产经营的主要方式。除此之外也需要注意资产经营过程之中主要的经营问题，房地产行业本身在产品上就具有一定的缺陷，比如说产品单一性较大，不能够很好地实现市场的扩大，因为具有地区的限制性，在信息的流通性与对称性上也往往较弱，投资艰难的同时也会存在一定的风险，市场效能整体较为低下，交易成本又普遍偏高，所以使得房地产在融资方面门槛较高。综合来看实现房地产资产运营管理业务能够有效实现房地产发展转变，给予房地产行业发展的更多可能性，并且针对目前所存在的发展问题，都能够给予一个相对合理的解决方式。所以房地产在实现资产运营管理业务的同时也具有一定程度上的积极意义。只有在明确房地产资产运营管理业务进行的必要性与可行性的基础上，才能够更好地对房地产资产运营现状进行转变。

　　二、加强房地产资产运营管理业务的具体措施

　　1.实现房地产资产运营中的组织结构的有效构建

　　在房地产资产运营过程之中，想要实现房地产资产运营，就需要从根本上实现房地产资产运营中组织的有效构建，首先我们需要明确对于房地产企业来说，房地产企业资产管理的对象不仅是资产以及实物意义上的对象，而是与房地产企业相关的一切活动都应该被囊括在房地产企业资产管理的对象之中，而细化加强房地产资产运营中组织结构的有效构建，则是将管理的主要对象，其主要集中在了人员配置以及管理结构上。这不仅仅依赖于组织的良好设计，也与房地产企业整体的发展定位与发展目标息息相关[2]。比如在提供服务方面，就需要有顾问服务、估价服务、代理服务、营销服务、策划服务以及资产管理服务中，所以想要实现组织结构的有效构建，还需要集中投入到服务之中去，并且在研究的基础之上，进行更好的组织结构设计。所以可以结合实际情况，增设营运中心，实施管理中心、物业管理中心等，实现客户管理以及业务咨询发展的需要，有效构建房地产资产运营的组织结构，能够合理实现价值动态最大化，促进房地产资产运营的时效性。

　　2.实现房地产资产运营的转型与创新

　　在加强房地产资产运营管理业务的过程之中，可以通过实现房地产资产运营的转型与创新的方式，通过实施财政管理措施，制定适应市场变化的资产转型战略，比如为了促进资金的流通与回笼，可以将地皮暂时进行出售与租借，并且实现销售方面的管理，完善销售与营销方面的绩效机制，综合实现产业资本的优化，扩大融资渠道，实现战略融资的有效发展。另外因为资产营销本身的特征，如前期投入较大，固定资产投入较多，受政府政策、市场影响较广以及资金使用周期加长等因素的影响，导致很多的实际运营环节中很容易出现空当，对接不是十分流畅，重资产模式中强调了固定资产的投资比例。

　　对于土地的购买以及相关部门之间的协商，建房还需要具有存货，以及建筑操作设备等，都需要资金的投入与资金周转，整体来看，风险较大。所以可以从重资产模式向轻资产模式进行转变[3]，不再以资产投入为唯一的资产运营渠道，而是去增强品牌的实际影响力，降低固定资产的投资比例的同时，以相应的技术投入与品牌开发为着手点，去获得更多的客户资源根据客户的实际需求来强化目前的资产运营管理业务的相关设计，加强对于房地产生命周期之内所存在的现金流以及租户价值的可能性研究，以更加优质的服务，实现房地产的资产运营的转型与创新，促进运营投入与资金的有效流通，使得资金能够在灵活运转的情况之下，实现房地产企业的进一步发展与升级。

　　3.加强房地产企业的品牌构建

　　因为房地产企业在发展的过程之中，往往过多注重房地产产品，忽视对于房地产品牌的认识，所以房地产企业在品牌树立与构建方面还存在着不足，所以从企业发展以及行业发展的角度而言，构建品牌不仅仅是轻资产运营的关键，同时也是房地产企业赢得市场竞争的优势，可以将打造产品品牌、产品系列品牌以及企业品牌有机结合起来，实现房地产品牌的有效构建，以此满足消费者心理需求的重要体现，实现品牌的运营有助于整体的房地产资产运营与发展。

　　4.实现阶段化资产运营管理业务的有效调整

　　因为房地产产业需要根据社会阶段的变化与不同，对于资产运营管理业务进行相应的调整，需要根据阶段的不同去实现不同的服务，这里我们可以通过租赁价值与调整相关产品价格等，实现对于房地产发展周期的调整，因为房地产的发展很大程度上与社会经济紧密相连，所以往往在社会财富较高的时候，房地产行业有更大的发展空间，而社会财富较低的时候，作为社会中的一部分重要资产，房地产行业在提供不同的服务的过程之中，也要适当降低价格以及服务方式。另外从房地产自身的资产运营管理阶段大致也可以分为投资决策阶段、规划阶段、运营启动阶段、成熟运营阶段以及衰退阶段的几个重要部分，不仅仅体现了资产生命价值周期，也有助于帮助房地产行业去把握市场规律，作出正确的调整。在资产价值收益上大致也可分为三种，比如说销售收入、租金收益以及增值收益[4]等。

　　只有在正确的阶段，作出相应的战略规划，为社会及市场提供正确的服务，才能够顺应市场要求，实现房地产行业的整体进步。比如说在目前的房地产市场发展之中，房地产在社会中所扮演的服务角色就不仅仅是以销售为主，同时还需要进行相应的调整与转变，实现房地产的有效持有、有效销售和有效租赁三者的有机结合，而这仅仅是其中的一个方面。换个例子，比如说物业管理方面，传统的物业管理的过程之中，更加注重对于业主居住环境的服务，以及相关设备的维修等，但是目前因为物业管理困难性的增多，也无法在物业管理上面取得突破，所以就可以针对这一问题进行调整，将发展重心进行相应的转移，加大对于公共物业的管理，实现商业物业管理上的经济提升与效益增值。真正将房地产产业进行调整，将管理服务向有效的收益性方向进行转变。