房地产开发设计阶段成本控制的重要性__期刊目录网,论文发表,发表论

期刊目录网房地产论文发表2011-02-25 09:56关注(1)

在项目开发过程中设计工作是为了完成前期策划定位的一个关键内容，也是房地产开发成本控制的关键阶段。房地产设计阶段的成本控制管理直接关系着房地产项目的成败，尤其是由以往的资源竞争转向能力竞争的未来房地产市场，设计管理能力显得尤为重要。一方面设计直接决定了公司产品是否符合消费者的要求，也就决定了产品可以为公司带来的收入，另一方面设计决定了公司产品70%以上的成本支出（建安成本），二者相减也就决定了公司产品开发的成败。设计的成果是由建筑设计院完成的，但是房地产开发公司设计人员在策化和设计过程中起沟通、协调、监控作用。因此在建设项目的设计运作过程中，房地产开发公司如何介入，如何控制设计过程，充分发挥内部资源和外部资源的能动性，是取得项目设计成功的关键。
1. 项目前期策划市场定位：一个房地产项目在取得开发土地后必须组成强有力的前期策划、市场调研班子，一般由公司老总担任总决策人，然后组织公司相关部门的市场营销、设计管理、工程管理、物业管理、财务管理等人员进行项目前期市场调研，做出分析报告，为后续设计工作提供依据。项目的成功策划以及规划设计，离不开全面细致、深入的市场调查和分析研究。没有周密的调查资料，就无法了解房地产市场的现状情况以及产品的分布和竞争特点，也就无法进行项目的正确定位，规划设计也就如无源之水。所以成功的项目来自于详实的调查研究，这是项目运作的出发点和根本点。
1．1市场调查：开发商要做的第一件事，就是委托专门的调查公司展开当地城市房地产市场的调查、基础资料的收集工作，建立起动态的资料补充和修正机制，以期随时准确反映房地产市场的变化趋势和发展特点，并能及时反映到项目的规划设计中，在实施前或实施中能快速适应市场的细微变化。管理要着重于检查资料的全面性、来源的可靠性、时间性、细节的准确性和竞争公司的内部情报。当地城市的房地产市场状况，包括各地产公司的实力、开发楼盘、经营业绩、品牌和知名度、销售率、消费群认可度、市场份额以及经营战略、经营手段和竞争优势等等。要弄清房地产市场上的产品类型和百分比，以及市场发展的趋势和市场的细分情况，分析我公司应进入哪个领域或者将计划在哪一块细分的市场上博得消费者的欢迎和认可。从哪一个地方打入和突破，并能很快立住脚跟，推出新产品，引起消费者的注意，刺激消费者的购买欲望。市场调查的目的是可以做什么，不能做什么，比如住宅，是做豪华住宅，还是普通住宅，还是小户型住宅等，至少要有几套比较成熟的项目选择方案，便于下一步决策时进行判断。
1. 2设计任务书:在经过前期的市场调查分析后得出开发项目的市场定位，产品类型等详细要点。然后根据以上内容编制设计工作任务书。设计任务书是项目的灵魂和技术核心，他影响着公司的一系列决策和经济战略的确定。以我公司开发的同人山庄别墅项目为例，设计任务书要确定与前期策划相吻合的各项经济技术指标。比如，作为远郊别墅区域，项目周边已开发或正在开发的别墅项目有以大面积独栋高端别墅，也有中等面积中端别墅，还有以排屋为主的项目，销售比较好的是中端别墅项目。结合我公司实际情况，作为一个没有别墅开发经验的公司，以中端别墅产品开发比较切实可行的，同时把原规划的部分排屋产品修改为面积在250平方的紧凑型小间距的以围和院落形式的小户型独栋别墅，这种产品更符合中国人喜欢独栋住宅的需求，而且提高了楼盘整体档次，同时又避免了总价过高的问题，加快销售速度和资金回笼。这也是在当前不断变化的房地产形势下对房地产公司提出的要求，就是产品要根据形势变化不断对产品类型进行调整，来符合市场需求。设

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