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期刊目录网市场营销论文发表2011-02-25 09:15关注(1)

规”8．2．2.c与建设部建住房[2002]74号文有关条文制定。封闭阳台按其围护结构外围水平投影面积计算，未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构的外围水平投影面积的一半计算建筑面积。
　　5）保温隔热层的计算：
　　“05建规”－3.0.22建筑物外墙外侧有保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积。而参照国家标准《房产测量规范》8．2．1.J规定。房屋主墙体外的保温层、防潮层、地面上采光井等其它装饰性材料的贴面，均不计算建筑面积。
　　在谈及以上五个较为重要也较为明显的差异外，其实在很多处类如大厅回廊、架空走廊、落地窗、顶部楼梯间、玻璃幕墙等原本在各自部门理解上就存在明显分歧，这里也就不再一一列举。
　　曾多次有工程相关人士质问，房产面积的计算为何与他（她）自己按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）所计算的不同，并提出疑问房产面积的计算是工程建设活动的一个部份，应该按（GB/T50353-2005）计算。其实这是一个误区。
　　首先我们应该注意（GB/T50353-2005）的称谓——建筑工程建筑面积计算规则，其中可以强调的是“建筑工程”，既然它服务于建筑工程，它就代表了它是一个“工程技术经济指标”，是为了核定工程造价等工程技术活动的指标，而在建筑工程中定义计算工业与民用建筑的建筑面积总的规则是：凡是在结构上、使用上形成具有一定使用功能的建筑物和构筑物，并能单独计算出其水平面积及其相应消耗的人工、材料和机械用量的，应计算建筑面积。从这里我们先要区分什么是开发周期什么是建设周期。
　　开发周期里包括意向、可行性研究、立项、初步设计、技术设计、招投标、施工建设、竣工验收、销售。建设周期包括立项、初步设计、技术设计、招投标、施工建设、竣工验收。这其中包括工程造价的估算、概算、预算、清单、决算。每次由相关预决算人员核准建筑面积指标。
　　虽然现行制度里的房屋预售包括房屋面积的预测，但这里的房屋面积预测并不参与工程建设活动，对所有的工程造价预算、决算并不直接影响。但房产预测面积、实测面积对售价却是有重要的影响，这是因为前者是工程甲乙双方在成本与利润上的核算，后者是房屋供求双方在售价上的一个依据。前者体现生产劳动的产出成本，后者体现的是市场供需价值。比方说，一栋别墅的单位成本包括造价、土地、利息等也许10000元/平方米，但是它的售价可能由于市场原因是15000元/平方米，而由于需求方对面积的大小有不同看法，有可能面积较大的别墅在销售情况不如面积较小的情况下导致单价却小于面积较小的别墅；再有不少城市的户口有限制，75平方米可以报本市户口，这样以致于大于等于75平方米的房子售价与74.90平方米房子的价格可能差很多；再者，在现行制度中大于144平方米房子单价很有可能为了抵消一个高档住房消费税而使得其低于144平方以下的房屋单价。
　　在这种市场下，房屋面积测绘就只能是为产权登记的测绘，它必须是《物权法》在不动产登记时的体现依据，它必须代表“物权”对不动产合法处理的量化前提。房屋产权面积测绘的成果可以影响市场价格，但必须不被市场及成本利益影响。
　　在以上所述两个面积计算规则里，我们就可以这样理解：
　　在（1)不同中，2.2米是国家标准化研究所制定的关于一个普通人正常合理的适用高度，至今未变。而（GB/T50353-2005）中关心应该只是成本，因为不论大于或小于2.2米，房屋的一部份依旧是房屋。但在产权里、售价里这部份面积并不能正常使用。相信工程人员在买房时同样不会为一处并不能使用的面积买单；类比第（3）中，雨蓬“2.1米”这个数据是一个结构上支撑成本的变化，但在房产测量规范里，只需要明确面积，一个辅助面积的归属，因此就算大于2.1米只要没有围护，就没有界限—没有明确的产权

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